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土地收购过程中资产收购与股权收购的比较

发布日期:2018-01-08     浏览数:     分享到:

众所周知,房地产开发企业,没有土地就相当于无米之炊,所以土地收购在开发企业中扮演着重要的角色。目前在土地收购过程中惯用的两种模式,一是直接转让国有建设用地使用权即资产收购;二是以转让项目公司股权的方式以达到国有土地使用权的转让目的即股权收购。企业在土地收购过程中,到底选择资产收购还是股权收购,年末必须首先了解资产收购和股权收购的优劣,作为专业的建筑房产律师,今天我就和大家一起探讨土地收购过程中常见的资产收购和股权收购两种模式。

一、直接转让国有建设用地使用权(资产收购)

在土地收购过程中,这种直接转让国有建设用地使用权称之为资产收购,在土地收购过程中,资产收购这种模式涉及比较核心的问题,一是转让限制问题、二是税收问题。

1、转让限制

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条规定:“依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产”,但同时第三十九条规定:“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件……”。

根据上述法律规定,以出让方式原始取得的国有建设用地使用权,如果进行土地收购应当满足的条件是:1、支付全部土地出让金、取得土地使用权证书;2、按照出让合同约定完成开发总投资的25%(房屋建设工程)。

上述法律的强制性规定是在炒卖土地、炒楼花等投机行为风气正盛的情况下应运而生的,带有的浓厚的时代背景,同时也存在着深厚的经济根源。既然是强制性规定,那么企业在土地收购过程如果涉及资产收购就必须要注意上述条件。

2、税收问题

国有建设用地使用权的转让即资产收购会涉及到诸多税收,且征税力度较大,作为出让方承担的税费如下:

增值税(《营业税改征增值税试点实施办法》第十五条第二款)

全部价款和价外费用÷1+11%×11%

按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。

印花税(《中华人民共和国印花税暂行条例》

按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。

契税《中华人民共和国契税暂行条例》)

按成交价格(合同)缴纳3%的契税。

土地增值税(《土地增值税暂行条例》):

按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额,缴纳土地增值税。

规定扣除项目:取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。

土地增值税税率的确定为四档:增值额未超过扣除项目金额的50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%100%的,税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%200%的,税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的,税率为60%

为计算方便,可以通过速算公式计算:

土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数

05%15%35%分别对应30%40%50%60%税率)。

企业所得税

以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价、营业税、城市维护建设税和教育费附加和土地增值税后的余额为应纳税所得额,一般按照25%的税率征收企业所得税。

所以在土地收购过程中,直接转让土地使用权即资产收购行为将会面临很大的税收压力(包括缴纳增值税及附加、所得税、契税、土地增值税、印花税等)。

二、以转让项目公司股权的方式转让土地使用权的模式(股权收购)

在土地收购过程中,以转让项目公司股权的方式转让土地使用权即为股权收购,股权收购是以国有建设用地使用权作为项目公司名下单一财产为前提。买卖双方以土地使用权的对价为基础,将项目公司股权作价直接进行股权交易。这种情况下只涉及股权转让所得的纳税及印花税,即企业所得税、印花税,大大降低了企业承担的税赋。

另,《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函[2000]687号)规定:如果转让的股权,其表现形式主是土地使用权、地上建筑物及附着物的,要征收土地增值税。

在税务稽查的法律实践中,存在税务机关将该种股权收购模式界定为以“股权转让的方式掩盖土地使用权转让的事实”,从而进行税款追缴、税务处罚及就追其他法律责任的情况发生,所以在土地收购过程中,如果企业涉及股权收购的模式就要特别注意这点。

我们清晰了土地收购过程中有资产收购和股权收购两种模式,也清晰了土地收购过程中资产收购和股权收购两种模式的优劣,企业在进行土地收购过程中根据企业自身情况,酌情选择资产收购或股权收购,或将资产收购和股权收购进行有机结合。

我们在理论分析中情况都比较单一,但企业在现实执行土地收购的行为时情况确很是复杂,被收购企业的情况也千奇百怪,可能资产收购或股权收购同时存在或并行,如果没有把握的情况下,不妨给专业的建筑房产律师一个电话,就这简单的一个动作,让您的土地收购过程更顺畅。


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