谁侵犯了你的采光权?
谁侵犯了你的采光权?
-----陕西维谨律师事务所 田冲律师[采光权专题]
[采光权专题]前言:近年来随着房产市场的进一步发展和房屋买受人法律意识的增强,侵犯采光权的案例比比皆是。
所谓采光权,即指房屋的所有人或使用人享有从室外取得适度光源的权利,比日照范围更大。
[采光权专题]一、采光权法律渊源:
1、《中华人民共和国物权法》第八十九条规定:建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
2、《住宅设计规范》、《建筑采光设计标准》以及《城市居住区规划设计规范》等国家标准中明确规定了建筑物采光的国家强制定标准。
[采光权专题]二、采光权纠纷惯常的诉讼策略:
发生采光权纠纷时,一般诉讼的策略就是以开发商为被告提起侵犯采光权之诉。然而,采光权侵权之诉会存在一个致命的缺陷----如何证明因采光不足给所有人或使用人造成的具体损失数额?无论是鉴定还是其他举证都很难解决这个问题,最后统统归结于法官行使自由裁量权进行酌情判定赔偿损失,而酌情判定却往往赔偿数额不足,笔者认为这并非采光权纠纷这一类案件首选的诉讼策略。
[采光权专题]三、笔者应对采光权纠纷案件的特殊诉讼策略:
1、首先来分析下到底是因何原因导致业主房屋采光不足?[采光权专题]
是因为开发商违规建设开发吗?没问题,这个答案是肯定的!但这并非采光不足(采光权纠纷)的根本原因,而根本原因是规划部门违规进行规划审批或发现开发商违反强制规划指标进行开发建设后未行使制止、处罚及变更行政许可的行政不作为行为。归根结底,采光权纠纷产生的根源是城市规划部门的违规操作。那么,针对这一类案件,也应当直击要害,跟规划部门对话,才能解决实质问题。[采光权专题]
2、法律依据[采光权专题]:
《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第五十八条规定:被诉具体行政行为违法,但撤销该具体行政行为将会给国家利益或者公共利益造成重大损失的,人民法院应当作出确认被诉具体行政行为违法的判决,并责令被诉行政机关采取相应的补救措施;造成损害的,依法判决承担赔偿责任。[采光权专题]
针对存在采光问题的项目,规划部门颁发规划许可的具体行政行为属于违法的行政行为,该具体行政行为应当被撤销,除非坚持拆除该建筑物的行政行为导致拆除该建筑会给国家利益和公共利益造成重大损失的;即使该违法行政行为不被撤销,做出该具体行政行为的行政主体(本案中为规划部门)应当采取相应的补救措施并承担赔偿责任。[采光权专题]
3、选择以规划部门为被告进行行政诉讼的必要性[采光权专题]。
(1)具体行政行为只有合法与违法之说,在行政诉讼中不存在原被告调解的问题。
(2)人民法院依据《城乡规划法》、《行政许可法》及相关规划强制性指标为审理依据,如果采光(采光权)的确受到影响,则会严格按照法律规定进行审查。除非是行政诉讼存在诉讼时效问题,一般都会予以确认行政行为违法。
(3)采光权纠纷提起行政诉讼的优点还在于举证责任倒置问题。
民事侵权诉讼中,原告必须举证侵权构成之要件,而最困难的莫过于侵权造成的损害后果,即损失;而行政诉讼中,应当由具体行政行为人---规划部门举证证明其具体行政行为的合法性,不能证明合法性即为违法。[采光权专题]
(4)采光权纠纷选择行政诉讼更有利于赔偿结果的落实[采光权专题]。
如果城市规划部门的具体行政行为被确认违法、甚至撤销建筑工程规划许可证,则对于该具体行政行为涉及的第三人,也就是开发商来说,将会面临巨大的法律风险。故开发商会积极与采光权诉讼之原告协商解决上述纠纷,以原告撤诉、开发商补偿的方式结束行政诉讼。[采光权专题]
综上,笔者就选择行政诉讼作为采光权纠纷案件之诉讼策略进行了简要概述,以期该类案件之顺利解决。[采光权专题]
[采光权专题]以下无正文。
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