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大型商业租赁合同中的法律风险防范

发布日期:2018-01-27     浏览数:     分享到:

 

大型商业租赁合同中的法律风险防范

                         ----- 陕西维谨律师事务所  田冲律师[商业租赁合同专题]

[商业租赁合同专题]前言:商业地产租赁不同于普通的房屋租赁,其往往以租赁年限长久、租金数额巨大、涉及事务繁杂为显著特点,当然,也就意味着存在更大的法律风险。律师结合自己多年在商业地产租赁方面的经验,简要分析大型商业租赁合同应当特别关注的几个风险点。

[商业租赁合同专题]一、商业租赁合同中的面积差异问题。

鉴于:待出租的商业地产(商城或商铺)大多数并非独立规划建设,往往是作为住宅项目的底商而存在,以期借助住宅人群之消费能力推进招商进程、缓解经营压力。正是因为上述物业的业态关联性,导致其与其他相邻权人(往往为住宅部分的住户,也就是建筑物区分所有权中的专有权人)存在诸多的物业关联性,比如,共同共有整体项目的建设用地使用权、共同共有单栋(共体)建筑物之楼顶、屋面的所有权、对与商业物业关联的基础、服务设施设备进行公摊、甚至于共同进行水电耗损的分摊等等。

鉴于上述情况,在商业租赁合同中应当特别关注租赁面积的构成。换句话说,该租赁面积(建筑面积)因为构成复杂,限于承租人的专业识别能力,往往不能正确区分或进行重新计量核实;加之,如承租时,该商业地产已经由房屋测量机构出具了《面积最终测量成果报告》,则更没有合理怀疑的依据。

[商业租赁合同专题]律师特别提示的面积差异法律风险也正在于此:

1、如果承租时,待租商业地产尚未进行面积实测,此时仅仅出具《初测面积报告》,该初测报告是根据项目建设时形成的施工详图为蓝本进行初步测量,往往比较准确;一般面积实测报告与之偏差不大,建筑误差在3%以内属于正常范畴。

[商业租赁合同专题]如果实测面积报告存在严重偏差,导致证载面积超大,一定要特别关注。或者要求双方共同委托具有法定资质的测量机构重新测量、或者起诉至人民法院要求重新测量。以最终之测量结果作为计租依据。出现上述情形的原因有二:

1)测量机构没有严格按照法定的测量步骤及方式进行测量,导致偏差;

2)测量机构因业主的特殊商业目的进行的违规调整。

2、在租赁合同中应当明确,租赁房屋面积及单价,切记不可直接按照“套”或者以四至或者楼层为依据的“位置”来承租,以免发生上述之面积差异纠纷。

3、律师在司法实践中已经接触诸多因面积差异导致的诉讼,原因无外乎上述。应当特别予以关注。[商业租赁合同专题]

[商业租赁合同专题]二、商业租赁合同中的添附物归属问题。

[商业租赁合同专题]鉴于商业租赁合同之面积、租金、时间以及特殊的商业经营目的,承租人会花费巨大财力、物力用于装修、装潢,甚至于更改部分原有结构、外立面及设施设备,以期尽量契合后续之经营风格、档次及特殊用途。上述的装修装潢(动产除外)法律上称之为“添附物”。因此形成的添附物是根据整个租赁年限来设计的,巨额的花费应当于后续的经营过程中逐年予以折旧或摊销。一旦发生租赁合同中途不能履行或解除,则承租人上述形成的添附物之价值则不能按照原有初衷得以实现并增值,损失不可谓不大。

故,在商业租赁合同中应当明确合同不能正常履行时(无论是行使合同解除权之解除、违约解除、无效还是因不可抗力等原因导致不能履行)添附物的折价补偿问题,并且装修方案一定经出租人书面认可或确认。尽管《最高院关于城镇房屋租赁合同司法解释》有相关规定,但一定是以双方未曾约定为前提而适用。

[商业租赁合同专题]三、商业租赁合同中的独立水电问题。

相对于商业租赁合同双方在谈判中针对租金、物业费、中央空调使用费等唇枪舌剑的斤斤计较,水电的独立开户显的无关痛痒。但,往往就是这个看似其貌不扬的独立水电,不仅涉及重大的经济利益,更甚者关乎于承租人后续之商业经营命脉。

何来此言呢?律师分两部分来分析:

1、涉及重大经济利益。[商业租赁合同专题]

按照目前的房产开发流程和惯常做法,在施工过程中一般接驳临水、临电。所谓临水、临电,并非不符合水电标准,而是指的没有正常在电力部门、水务部门开户。等项目开发完成,一般会将水电开设在物业公司或者具体负责商业运营管理的商管公司名下。作为大型商业的运营方,承租人每年因经营发生的水电费是一个巨大的开销,但是,该部分水电费只能由物业公司或商管公司代缴,而电力部门或水务部门开具收费发票却只针对开户主体---物业公司或商管公司。

这就意味着,每年产生的巨额水电费却不能列支企业所得税之冲抵成本,更不能直接抵扣增值税。上述因不能正式开票而导致多缴纳的税款并非小数,有甚者,比千辛万苦争取租金或者物业费等降低的额度要大的太多。

故,律师建议,在商业租赁合同的谈判过程中,应当坚持由出租方为承租方独立开设水、电户,以减少该部分隐形费用开支。

2、关乎商业经营之命脉。[商业租赁合同专题]

为什么律师对水电独立开户如此看重呢?在律师诸多的商业租赁案例中,一旦出租人因特殊的商业目的(无论是一房二租,还是准备违约增加租金或其他不可告人之目的)而针对承租方实施了水电方面的限制(例如:营业高峰期短时间的停水、停电,且循环不止,对经营者造成的影响巨大,但却在法律上很难予以证明),经营者被迫迁就以至于严重时根本无法继续经营。故,本律师才称之为“商业经营之命脉”。

[商业租赁合同专题]四、商业租赁合同中的店招及停车场问题。

众所周知,一个成熟的商业体系,店招(包括招牌和用于展示的LED等)和停车场必不可缺。在商业租赁合同的谈判和签署时,出租方往往会很大方、很体谅的告诉承租方,出租方同意商业部分的楼顶、屋面用来设置店招或广告位、门口的广场用来停车,承租方只需向主管的城市管理部门申请即可,甚至出租方还可以予以协调配合。

大多数的承租方甚至出租方往往忽略了一个关键性的问题-----房屋产权属于出租方,但楼顶、屋面、广场是否也属于出租方呢?[商业租赁合同专题]

答案当然是否定的,根据物权法的规定,楼体的屋面楼顶的所有权归属于该栋楼宇的全部业主,而项目的广场虽然未进行面积公摊,却属于单宗国有建设用地上业主共同共有。

那么,问题来了:承租方如火如荼的装修招商、审批缴费,花费巨资安装店招,又求爷爷告奶奶的将停车场市政手续审批完成,却因为一个业主的异议或诉讼导致全部拆除或停办。店招及停车场的损失姑且不计,没有店招和停车场,商业项目日后如何运营、商业目的能否实现才是关键。[商业租赁合同专题]

[商业租赁合同专题]综上,律师仅就个别重点因素进行分析,商业租赁合同中涉及的风险点诸多,例如:必备的解除合同条款如何设置?如何应对出租方的清场?如何在商业经营中规范商户的经营?如何应对商户的租赁对抗?本文就不再赘述。[商业租赁合同专题]

以下无正文。

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