商品房交付的法定标准
商品房交付的法定标准
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第11条规定:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外”,而房屋在什么条件下才能达到转移交付使用的标准,法律及《解释》均未做出详细规定。
由《解释》第11条规定的前半句可知,房屋的交付即房屋的转移占有,由此可引出商品房交付的法定强制性标准问题。《商品房销售管理办法》第7条规定:“商品房现售,应当具备以下条件:(四)已通过竣工验收”,第8条规定:“房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案”。可见,商品房通过竣工验收并取得交付使用的批准文件是商品房得以交付使用的前置性要件。
其中,经过竣工验收是商品房交付使用的实质要件,而取得交付使用的批准文件是商品房交付使用的形式要件。而学界与实务界对商品房竣工验收标准的确定却是见仁见智,归纳起来主要有三种观点:一是商品房经验收合格;二是商品房经综合验收合格;三是商品房经分期综合验收合格。如果认同第一种观点,那么商品房交付强制性标准的确定,应以开发商取得当地建设管理机构发出的《竣工验收备案证》为标准;如果认同第二种或第三种观点,商品房交付强制性标准的确都应以开发商取得当地房地产开发管理机构发出的《房地产开发经营或项目交付使用许可证书》为标准。
笔者以为,只要开发商在合同约定的交房时间取得了竣工验收备案证与相应的使用许可证书,就具备了合同约定的交付条件,即商品房交付的强制性标准是一种严格标准。
(二)商品房交付约定标准的司法认定
由《解释》第11条规定的后半句可知,当事人对房屋的交付有约定的,商品房的交付应符合该约定,由此可引出商品房交付约定标准问题。值得探讨的是,对开发商未按约定提供房屋的相关设施等情形的,不能一概而论均认定开发商不具备约定交房条件,而应承担逾期交房的违约责任。例如,开发商未按约安装防盗门、在高层房屋中未按约安装安全玻璃等情形,就只能由开发商承担瑕疵履行的违约责任,而非买受人有权拒收房屋并向开发商主张逾期交房的违约责任。故只要商品房具备竣工验收备案证与相应的使用许可证书,开发商交付房屋的条件既已成熟,只是因商品房标准不符合约定且不影响房屋功能性使用,此时开发商交付商品房属于瑕疵交付,而不应构成交付不能。