从商品房买卖合同无效的角度来探讨房企之开发实力
----陕西维谨律师事务所 田冲律师
导语:商品房买卖合同无效影响颇大。房产市场的类型多样决定了销售模式的多样化!然而,诸多的销售模式概以不同商业目的为依托,终极目标却一成不变,即,资本的逐利性。本文以无效之商品房买卖合同为契机,浅析其背后之商业逐利。
一、法律渊源
商品房买卖合同无效之最大渊源为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,其中明确:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。
二、理解与适用
司法解释之文意很明确,但需要分情况对待(商品房买卖合同无效):
1、解释所谓的商品房买卖合同无效只存在于商品房预售的情况下,商品房现房销售不在此列(现房销售应当以办理房屋销售许可证为前提,实践中存在已经办理预售许可证,但以现房形式销售的亦不在此列)。
2、商品房买卖合同无效,不代表签署的全部协议或者文件无效,例如认购协议、定金协议、房号保留协议或内容不全面的买卖合同。
此处,如何界定商品房买卖合同,解释给了明确说法:
商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。
按照上述定义,无论定金协议、认购协议、买卖协议,均以上诉解释规定之界定标准来认定,而无论名称或形式。
3、解释中对在“在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”的说法,其实并非只要是“未取得预售许可证”之情况一概认定商品房买卖合同无效,而指的是“建设用地规划许可证、建设用地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证都已经办理,且商品房预售许可证已经申办、暂未发证”的情况。至于,前四证都未办理或只办理其中几个的情况下,概不适用该解释。尽管那种情况也可能导致无效,确不适用该条之规定。
三、无效之实务操作
商品房买卖合同无效,要结合合同法无效后果之规定进行双返、根据过错程度分担损失。一般情况下,如无特别情况,概以交付款项之同期银行贷款利率计算;鉴于目前房产价款波动较大,实务中,很多法院已经有条件的支持房价涨幅部分的损失。
四、产生之实质根源
因急需回笼资金,才会在建审手续不全的情况下销售房屋,导致商品房买卖合同无效。那么,症结就出在资金上。也有少部分原因是管理不善造成建审手续迟延或障碍。
而作为品牌房企来说,几乎不会发生此类情况。换句话说,只有资金不充足、管理不规范的房企才会铤而走险违规预售。
而品牌房企无论从资金实力、管理水平、工程质量、售后服务、物业服务以及其他附随义务方面而言,都远远领先同行业。无证预售之情况也少之又少。
故,商品房买卖合同无效,无论从法律层面、建审手续层面还是从资金层面来说,反应出来的实质性问题其实就是房企“实力”。
本文仅以商品房买卖合同无效为引,提醒买房人,选房慎重!品牌为先。
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