西安建筑房产律师官网
西安建筑房产律师官网您所在的位置: » 内容
商品房买卖合同专题(违约、无效) 商品房认购(定金) 迟延交付房屋 迟延办理产权证 房屋质量瑕疵

联系我们

建筑房产律师团队官网
联系人:田律师
电话:18092153402
18049414756
邮箱:weijintc@163.com
地址:西安市,未央区,大明宫万达广场A座8楼

关于商品房按揭的法律关系及其权利义务

发布日期:2018-01-12     浏览数:     分享到:

    按揭就是指商品房的购房人以其已预付部分房款的尚未竣工的商品房的全部权益作为 担保,向银行等金融机构取得贷款以支付购房余款的一种融资购楼方式。
 

一、 商品房按揭贷款的类型
  
  商品房按揭贷款的类型,主要是两种:一是期房按揭贷款,二是现房按揭贷款。
  
  期房按揭贷款,即预售按揭,是指在商品房建设期间,购房人、开发商和银行之间约定,开发商与购房人签订商品房预售合同,由购房人向开发商预付一定比例的房款,其余房款则由购房人向银行申请贷款,购房人将其预购的房屋抵押给银行并获取购房贷款,同时开发商或其他企业作为贷款担保人,保证银行为第一受偿权人。
  
  现房按揭是指在商品房建成之后,购房人与开发商签订商品房买卖合同并支付部分价金,不足部分向银行申请贷款并将所购房产的有关权证提交银行作为贷款担保的购房方式。 
 

二、我国商品房办理“按揭”的程序
  
  目前按揭贷款业务已基本形成一套规则,具体操作流程如下:(一)房屋开发商与购房人签定《商品房买卖合同》,并经房地产管理部门办理预售登记备案。同时收取一定比例的价金作为订金或者预付款,(二)购房人也就是借款人以《商品房买卖合同》项下全部物业权利作为贷款担保物,向金融机构申请贷款并签订按揭贷款偿付合同,并到本市房地产权登记部门办理期房担保登记;(三)房屋竣工后,由借款人办理权属于和抵押登记及过户手续,领取房地产权属证书,并交给贷款人保管作为抵押物;(四)购房人在合同清偿完毕后银行应当返还权属证书。届期不能清偿时,由银行通过法定程序拍卖变卖抵押物优先受偿或由开发商负责回购房屋。
  

三、按揭贷款中的主要法律关系
  
  从我国现行按揭中的法律关系来看,其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人(亦即借款申请人)三方。上述主体在从按揭贷款中包括了商品房买卖、借款、抵押等一系列民事法律行为。各方主体之间的法律关系分别为: 
  
   1、银行与购房人之间的借贷关系。购房人在与开发商签订买卖合同后,应按规定提供相应文件资料,向银行申请个人住房(或商业)抵押贷款,银行则根据申请人的身份情况、资信状况确定同意借款的年限及成数,双方同时签署借款合同。因此,购房人与银行之间系借贷关系,银行为出借人,购房人为借款人。
  
   2、购房人与开发商之间的商品房买卖关系。购房人欲以按揭的形式购买房屋,首先必须与开发商签订商品房买卖合同,约定购买特定的房屋,并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款。显然,借款申请人同时也就是购房人,其与开发商之间系房屋买卖关系,开发商为出卖人,购房人系买受人。
  
   3、购房人与银行之间的抵押关系。购房人在向银行申请借款的同时,要将所购房屋在取得产权证后抵押给银行,为向银行申请的按揭贷款设立抵押,如购房人在未按借款合同约定偿还银行借款时,银行可以实现抵押权,将购房人抵押之房屋折价、变卖或申请法院拍卖并以所得款项优先受偿。购房人与银行之间还存在抵押关系,其中购房人为抵押人,银行为抵押权人。
  
   4、开发商与银行、购房人之间的担保关系。在按揭过程中,虽然购房人将所购抵押给银行,但由于多数房屋为期房,即通常我们所说的“楼花”,在我国目前房产证办理完毕之前无法办理抵押登记手续,而房屋抵押又以登记为生效要件,因此,银行在放款后,即使有抵押合同,但抵押行为尚未生效,也无法保障银行的放款风险。基于此,银行往往会要求开发商为购房人提供阶段性的担保,即在购房人所购房屋办理完抵押登记之前,由开发商为购房人所欠银行债务承担担保责任,购房人若不还款,开发商应当承担保证责任,也就是我们通常说的阶段性连带保证责任。个别银行还会要求开发商在贷款期间承担全程的连带保证责任。因此,开发商与银行、购房人存在担保关系,其中银行是债权人,购房人为债务人(又称被保证人),开发商为保证人。
  
   上述各法律关系看似独立,实际上它们之间联系紧密,共同构成了按揭贷款的各方法律关系体系,甚至可以说从中的某些联系无法割裂。例如在按揭中,银行一般是依据买卖合同审查购房人的借款申请,因此可以说买卖关系是借贷关系的前提;但实际操作中大多数购房人在选中某一楼盘后,先会确定自己的付款方式,如选择按揭的年限和成数,在条件接受的前提下,才会选择购买房屋,由此看,借贷关系又是买卖关系的前提。所以,一定程度上看,按揭中的贷款关系和买卖关系应当作为一个整体,不能抛开一种法律关系来谈另一种法律关系的权利义务。也正是由于该关系的复杂性,容易导致按揭中发生纠纷,如:银行不放款开发商能否追究购房人的违约责任?两种关系的认定将导致截然不同的结果,把买卖关系作为前提,开发商当然可以追究购房人的违约责任;把贷款关系作为前提,购房人则不应承担违约责任。至于其它法律关系的联系则相对简单,基于保证、抵押法律关系的保证和抵押合同都是借贷合同的从合同。 

  四、我国按揭当事人的权利与义务
  
  (一)、按揭当事人的权利与义务
  
  1、按揭当事人的权利


   1)、排他占有权。按揭人即购房人虽将预售的商品房的权益向银行提供担保,当预售的商品房竣工交付,取得房地产所有权证交银行即按揭权人收执,但按揭人只要依按揭合同履行义务,即如期偿还借款,其对按揭的房地产享有占有权。
  
   2)、在取得房屋的所有权证之后,并得到银行同意的前提下,按揭人有权转让所购的已设定按揭的房产。
  
   3)、按揭人在按揭期间内,有权在任何合理的时间,查阅任何按揭权人保管的按揭人的契据以及复制这些契据。
  
   4)、按揭人对按揭房产的所有权证的赎回权。按揭人在如期履行还款义务,在将全部贷款本息还清时,有权要求银行返还房产证。即享有房产证赎回权。在我国,按揭的房屋所有权并不转移到银行名下,只是所有权证由银行持执。
  
  2、按揭人的义务
  
  (1)、确保按揭权人对按揭房地产所有权不受损害的义务。未经银行同意,不得擅自变更或解除《商品房买卖合同》。在取得房屋权属证明后,未经银行同意,不得将该房地产转让。
  
   2)、保管义务。在按揭期间,不得对楼宇施加侵害,使担保物价值减少或损毁。如果未经银行的同意擅自处分楼宇或有导致楼宇价值损害或灭失的,应承担损害赔偿责任。
  
  (二)、按揭权人的权利与义务
  
    1、按揭权人的权利
  
  (1)、收取罚息的权利。在按揭人不履行还款义务,并给予一定宽限期后,仍未履行的情况下,银行可以对按揭贷款人处以罚息。
  
   2)、优先受偿权。在按揭人不履行还款义务,并给予一定宽限期后,银行有权将担保的房地产拍卖,从拍卖价款澡优先受偿,用于偿还按揭人对银行的债务。
  
  2、按揭人的义务
  
  (1)、确保按揭人在按期履行还款义务下对按揭房产的合法占有与使用,不得主张按揭人对房产的占有为无权占有。
  
  2)、在按揭人付清全部贷款本息后,如果房屋所权证已取得,则银行有义务协助按揭人办理相关的解押手续。
  
   ()、第三人即开发商的权利与义务。开发商在我国按揭法律关系中具有保证人的地位与性质。因为银行与预购人签订按揭合同时,预售的商品房尚未建成,这时在建房屋的所有权属于开发商,一旦按揭人不履行还款义务,银行并无实质性的抵押权存在,如开发商将此房屋出售给他人,银行将承担无法获得还款的巨大风险。因此,在我国商品房按揭时,银行均要求开发商提供保证。开发商在按揭关系中就与银行、购房人形成了一定的权利与义务关系。
  
     1、开发商的权利 
  
    1)、有权要求购房人付清首付房款
  
  (2)、有权要求银行直接将按揭人从银行所贷的房款划入其账上。
  
    2、开发商义务
  
  (1)、在房屋竣工交付后,预售人即开发商应当会同购房人办理房产登记过户手续,办理房屋所有权证,在购房人未全部付清购房款的情况下,将房屋产证交给贷款银行。
  
  (2)、代位偿付责任。开发商在房屋所有权证交付给银行之前,如果按揭人不能履行到期还款义务,开发商有代购房人偿付贷款的义务。开发商代购房人还清债务后,有权向购房人追索,或解除《商品房买卖合同》,开发商取得原设按揭物业的权益,有权自由处分该房产,返还购房人的首期房款。

                                                                                              陕西维谨律师事务所 田冲律师

 

分享按钮