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房地产开发全流程(详细版)

发布日期:2018-01-26     浏览数:     分享到:

房地产作为国民经济支柱产业,在经济生活着影响深远。本文对房地产开发之详细流程进行罗列,用以参考!

一、项目决策阶段 房地产开发项目经董事会(企业主)批准初步立项后,转由企业战略发展研究中心(策划部)进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化,减少或避免投资决策的失误,提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的主要内容有: (1)项目概况; (2)开发项目用地的现场调查及动迁安置; (3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护; (5)资源供给及资本运作方案; (6)环境影响和环境保护; (7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究; (8)开发建设节点计划; (9)项目经济及社会效益分析; (10)结论及建议。 2、可行性研究成员知识组成:经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。 3、可行性研究的工作阶段 1)投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判,并对投资项目或投资方向提出建议,即在一定的地区和部门内,以自然资源和市场的调查预测为基础,寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略,主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的,就可以进行下一阶段的工作。 2)初步可行性研究,亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上,进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 3)详细可行性研究,即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础,是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 4、可行性研究按5个步骤进行: (1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项; (2)调查研究; (3)方案选择与优化; (4)财务评价和经济评价; (5)编制可行性研究报告。 5、集团公司董事会通过,批准正式立项,项目进入前期开发阶段。 二、前期准备阶段 一、 获取土地使用权。开发商获取土地使用权的主要方式: 1)通过行政划拨方式取得; 2)旧城改造取得中标地块国有土地使用权; 3)转让取得; 4)出让方式取得(招标、拍卖、协议出让三种方式); 5)联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得; 6)通过司法裁决取得; 7)通过兼并、收购等股权重组方式取得。 开发商获取土地使用权的程序土地使用权有偿出让的方式: 出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国有土地使用权的出让方式有三种:协议、招标、拍卖。协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望,由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。招标出让是指在指定的期限内,由符合条件的单位或者个人以书面投标形式,竞投某地段土地使用权,由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者(即土地使用权受让人)的出让方式。以招标方式出让土地使用权,不仅要明确合同双方当事人的权利义务,而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。拍卖又称竞投,有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点,组织符合条件的土地使用权有意受让人到场,就所出让使用权的土地公开叫价竞投,按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的,必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权,并取得《成交确认书》,然后签订《国有土地使用权出让合同》。开发商取得《国有土地使用权出让合同》后,到建管处办理建筑方案报建手续,至地籍处办理土地证登记手续。 属协议出让的,办理土地登记时应提交以下资料: 1)《土地出让合同》、《划拨决定书》或转让批文; 2)开发商营业执照或组织机构代码证,房地产开发资质; 3)属新增建设用地的,应提供《建设用地批准书》;属存量用地的,应提供原土地使用者土地权源资料。 412000地形图2份; 5)加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各3 6)地上附着物权属证明; 7)土地登记申请书; 8)土地登记法人代表证明和身份证明; 9)土地登记委托书。 送土地主管部门。(1)土地使用权出让 地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工作,远郊区、县房地局负责办理不足10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批工作。 (2)土地使用权划拨房地局负责办理10亩以上(含10亩)的城镇建设用地的划拨手续。区、县房地局负责办理10亩以下的城镇建设用地的划拨手续。(3)征用土地 征用耕地1000亩以上,其他土地2000亩以上,由政府部门审核后报国务院批准。 征用耕地3亩以上1000亩以下,其他土地10亩以上2000亩以下,由人民政府批准。征用耕地3亩以下,其他土地10亩以下,由区(县)人民政府批准。(4)地价评估 市房地局负责城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估工作及评估报告的审查、地价审核和报批工作招标受让土地使用权申请程序。 (1) 用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。 (2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况,进行咨询,并到出让地块实地勘察,搜集资料。 (3) 用地者进行投资分析。 (4) 到指定地点办理投资登记,提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明,并按规定缴纳投标保证金。 (5) 用地者填写投标书送达指定方进行投标。 (6) 收到中标通知书后,由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同,并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金。 (7) 按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证,付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。拍卖受让土地使用权申请程序: (1) 用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。 (2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况,进行咨询,并到出让地块实地勘察,搜集资料。 (3) 用地者进行投资分析。 (4) 到指定地点办理竞投登记,提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信证明,并按规定缴纳竞投保证金。 (5) 用地者到指定地点领取竞叫牌。 (6) 用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投。 (7) 企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同,并按规定支付总地价款的一定比例作为定金。 (8)按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证,付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。属经营性开发用地的,开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得《成交确认书》。凭此书办理土地出让或划拨手续,进行土地登记,取得《国有土地使用权证》。 二、 征地拆迁,申办并取得《房屋拆迁许可证》。城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等,不适应经济、社会发展需要的部分进行拆除重建,使城市的整体功能得到改善和提高。 1、拆迁方式: 1)政府组织拆迁:主要指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁。 2)拆迁人自行拆迁:这是大型房地产公司常用模式,但要申请拆迁许可证。 3)拆迁人委托拆迁:适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作的单位进行。 2、拆迁的主要内容包括: (1)房屋拆建,如危旧房改造; (2)城市功能、用地布局和空间结构的调整,如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造; (3)环境治理,如扩展绿地、治理污染工程等。因此,城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的,是城市建设的重要组成部分,尤其是旧城改造中的一个重要环节,处于建设项目的前期工作阶段。 3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料: 1)填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份; 2)建设项目批准文件; 3)建设用地规划许可证; 4)国有土地使用权批准文件(建设用地批准书或划拨决定书) 5)拆迁代办单位和评估机构资料。 6)拆迁安置计划和方案;(拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况;拆迁方式;拆迁期限;还建方式及还建期限;产权清晰的安置用房证明;拆迁补偿资金来源及预算资金额度。) 7)有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。 根据《市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定,房屋拆迁管理部门在收到申请之日起30日内,对申请审查完毕。符合条件的,依法收取拆迁管理费(住宅为7/平方米,非住宅为3/平方米),颁发房屋拆迁许可证。开发商取得《房屋拆迁许可证》后,即可组织拆迁,并与拆迁人签订安置补偿协议。安置补偿共有三种方式,一是货币安置,二是现房安置,三是就地或异地还建。拆迁完毕后,申请拆迁验收,取得《房屋拆迁验收合格证》。三、 规划设计 建设工程规划管理的主要内容有:建筑管理、道路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程规划许可证。 在已开发使用的城镇国有土地范围,项目规划申报的基本步骤是: (1)在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前,开发商要向规划局申报规划要点,规划管理部门应在要点通知书中对批复时的参考依据; (2)在项目建议书批复后,开发商应向规划局申报项目选址、定点,即向申请单位下发选址规划意见通知书,对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见,并须同时下达规划设计条件; (3)规划设计条件,是项目选址后,由建设单位申请,规划部门下达的委托设计机构进行规划方案设计的依据性文件。开发商在完成方案设计后,须向规划部门提出审定申请; (4)通过审定的设计方案,是编制初步设计或施工图的依据,也是取得建设用地规划许可证的必备条件; (5)开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复,并在规划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后,应向规划局申领建设用地规划许可证,该证是取得土地使用权的必备文件; (6)申领建设工程规划许可证,是在项目列入年度正式计划后,申请办理开工手续之前,需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序,该证申办开工的必备文件。进行营利性的房地产开发,必须取得国有土地使用权才能进行。根据《城市房地产管理法》的有关规定,房地产开发用地一级市场取得方式有两种:即出让和划拨。通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证:通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书或划拨决定书。 1、申办项目选址定点,取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》。并取得《建设项目选址意见书》的附件:规划设计(土地使用)条件 1)建设项目选址申请 城市规划行政主管部门根据全市经济社会发展策略、城市总体规划、分区规划、控制性详细规划等各级规划,按照国家《城市规划法》、《建设项目选址规划管理办法》等,考虑建设项目的要求,在规定期限内提出规划方面的初审意见和选址意见。此后,由城市规划行政主管部门会同土地管理部门并征求项目所涉及到的有关部门的意见,对初审意见及其选址提出复审意见,对于同意的项目报政府审批后,在规定的审批期限内核发项目选址意见书。建设项目选址意见书的主要内容应包括:建设项目的基本情况和建设项目规划选址的主要依据。 2)申办建设用地规划 城市建设用地规划管理的基本是依据城市规划确定的不同地段的土地使用性质和总体布局,决定建设工程可以使用哪些土地,不可以使用哪些土地,以及在满足建设项目功能和使用要求的前提下,如何经济、合理地使用土地。城市规划行政主管部门对城市用地进行统一的规划管理,实行严格的规划控制是实施城市规划的基本保证。 3)委托设计单位设计,送审设计方案。 申报规划要点: 规划要点是计划立项或建设工程可行性研究的规划基本依据。计划部门可以要求开发单位初始规划部门对于开发项目的意见,再行决定对可行性研究报告的批复。当建设单位完成计划报批手续之后,应到规划部门申报选址定点,以获取选址规划意见通知书申报选址定点。办理上述“一书一证”时,需提交以下申报资料: 1)建设用地申请; 2)房地产开发单位营业执照和资质证书; 3)土地使用证或土地权属证明; 4 12000地形图。 开发商取得《建设项目选址意见书》及《建设用地规划许可证》后,即可同步到a/建管处办理规划方案报建手续,取得《建设工程规划许可证》;b/到耕保处办理土地征用、转用手续,取得《建设用地批准书》。到土地利用处办理土地出让合同或划拨手续,签订《国有土地使用权出让合同》或取得《建设用地划拨决定书》。c/到地籍处办理《国有土地使用权证》;到拆迁处办理《拆迁许可证》; 2、持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建,取得建筑核位红线图和施工图。建筑方案报建分两阶段。 1)规划方案审批阶段,取得《规划建筑方案批准意见书》。在此阶段需要提供的资料为:a\12000地形图1份;b\1500地形图1份(附道路红线及光盘); c\建设项目规划建筑方案图纸1套及光盘(大型项目需提供2-3个不同设计单位的规划方案及光盘);d\“一书一证”及其附件(规划设计使用条件和规划用地范围线)。 2)施工图核准阶段,取得建筑核位红线图5份和施工图3份。在此阶段需要提供的资料为:a\土地证复印件或宗地图或《出让合同》或《划拨决定书》;b\公安、消防、审图办、人防、供水、供电、城管、交管、通信管线、抗震、环卫、燃气、园林、等部门审查意见或回执;c\施工图3份及光盘。 3、申办建设工程红线定位与验线,取得建筑核位红线图。红线定位包括建筑红线定位和市政红线定位。其流程是先红线定位,再验线。红线定位工作完成后,当建筑物施工至正负零或市政管线埋设沟槽覆土前,建设单位应申请红线验线。办理红线定位时应提交以下资料原件: 1)建筑红线:审批手续齐全的红线图、建筑施工图,以及建筑红线放线通知单。 2)建筑试放红线:红线图、建筑总平面图或建筑施工图、试放红线通知单。 3)市政红线:审批手续齐全的红线图、管线工程审批文件及施工图。 4)若所放红线与规划道路或其它预留规划控制范围相关,建设单位还须到市级规划部门提取道路坐标及其它相关数据。 4、申办《建设工程规划许可通知书》,办理完毕后凭此通知书到建管部门办理《施工许可证》。建设工程施工至正负零时,持通知书等相关资料申办《建设工程规划许可证》。持建筑红线图到城管部门固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。申报《建设工程规划许可通知书》应提交以下资料: 1)国有土地使用权证; 2)城市基础设施配套费收据; 3)人防费收据; 4)《建设工程规划许可通知书》申请表; 5)投资许可证; 6)经放线的《红线定位册》正本。 5、申办《建设工程规划许可证》。申办完毕后开发商持《建设工程规划许可证》至建管部门办理建设工程正负零以上部分相关施工手续;建设工程竣工后3个月内,开发商持竣工图申办《建设工程规划验收合格证》。《建设工程规划许可证》时提交以下资料: 1)《建设工程规划许可通知书》; 2)经正负零验线、盖章的《红线定位册》副本; 3)经正负零验线、盖章的《核位红线图》; 4)垃圾处理费联系单。 《建设工程规划许可证》出现变更事由时,提交以下资料办理: 1)变更申请; 2)工商部门更名通知、变更后的工商执照; 3)开发商资质证明; 4)土地变更批复; 5)变更后的土地使用证; 6)(土地批租费、使用费)收据; 7)原建设工程规划许可证; 8)建筑红线图; 9)抵押权人同意变更的意见(办理了在建工程抵押的); 10)法院裁决项目还应提交判决书。房地产项目开发流程全过程(三) 四、 建设项目报建登记,申请招标,办理招标投标手续,确定勘察、设计、监理、施工队伍。项目报建总流程: 建设工程交易中心依法必须进行招标的项目范围和规模标准,按照省人民政府的规定执行。施工单项合同估算价在50万元人民币以上或建筑面积达到1000m2 的建设工程新建、扩建和改建的建筑的建设工程必须进行招标。工程建设项目必须在发包前,由建设单位或其委托代理机构到相关交易中心进行报建。应当报建而未报建的工程项目,不得进行招投标。报建时须交验工程建设项目以下文书:立项的批准文件、银行出具该工程项目资信证明、经批准的建设用地证明和规划审批文件等。工程建设项目的报建内容主要包括:工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额度、工程规模、拟开工与竣工日期、发包方式、工程筹建情况。工程建设项目报建程序: 1) 建设单位或其委托的代理机构到建设工程交易中心(建设局)领取《工程建设项目报建表》。 2) 按报建表的内容如实填写,盖上项目法人公章后报送建设局。 3) 工程建设项目立项批文、资信证明、建设用地证明、规划审批文件、施工图设计文件审查批准书连同报建表同时提交。 4) 属于试桩建设工程项目,须办理试桩登记手续。工程建设项目的投资和建设规模发生变化时,建设单位或其委托代理机构应及时到市交易中心进行补充登记o筹建负责人变更时,应办理变更手续。 1、建设项目报建登记 工作内容: 填报《建设工程项目报建表》需带下列资料:(一)建设项目批准文件; (二)建设工程项目土地使用合法证明文件;(三)施工图设计文件审查批准书; (四)资金证明(银行出具的六联单或审计报告); (五)私营、民营、合资项目必须出具合法证明文件。报建信息管理: (1)、建设局核实报建资料,进行现场勘踏(7个工作日内);(2)、将报建信息转至各有关管理机构。 2、审核“一费制”收费认定表、核发缴款通知填报《建设工程“一费制”收费认定表》按下列程序办理(一)在报建台领取收费认定表(共两份);(二)到各执收执罚单位办事“窗口”办理缴费认定手续; (三)应缴费用从工程报建开始20日内凭建设局(咨询台)开具的《市行政事业性收费、基金缴款通知书》到代理银行专柜办理缴款手续。其它以中标价为计算基数的缴费项目,在招投标监督管理机构对招标投标情况书面报告核准前按上述程序办理。 3、投标申请人投标报名 (一)投标报名、评标、定标的依据资料: 1、投标申请人的营业执照; 2、资质证书; 3、投标申请人信誉档案资料; 4、项目经理有关资料; 5、业绩及其它与投标活动有关的资料。 (二)网上投标报名: 4、招标人根据工程需要对投标申请人资格预审工作内容:(一)招标人根据工程需要对投标申请人投标资格预审的,应按已发布公告的内容和要求对投标申请人进行资格预审;(二)投标申请人到建设局领取资审通知书和购买资格预审格式文件;(三)招标人采用对投标申请人资格预审的,凡预审合格者少于7家的,应重新发布招标公告;预审合格者过多时,又不便直接确定的,应在市建设局采用随机方式抽取不少于7家的投标申请人。 5、投标文件的编制、内容、递交和接收工作内容: (一)招标文件编制标人应根据招标文件和招标工程图纸以及工程技术规范要求,结合踏勘施工现场和招标答疑会所了解的情况,编制投标文件和工程预算。投标文件编制完成后应仔细校核,按招标文件的规定打印、装订、密封和标志,并满足招标文件要求的份数。采用标准保密化评审技术标的(暗标)严格按武建招办字[2002]18号文件规定执行。 (二)投标文件的内容 1、投标函; 2、施工组织设计或者施工方案; 3、投标报价; 4、招标文件要求提供的其他材料。 (三)投标文件的递交和接收 1、投标文件的递交投标人应在招标文件要求提交投标文件的截止时间前,将投标文件密封送达投标地点。在投标截止时限以前,投标人可以对所递交的投标文件进行补充、修改或撤回,补充、修改的内容为投标文件的组成部分。并须按招标文件的规定进行编制、密封和标志。 2、投标文件的接收 在投标截止时间前,招标人应做好投标文件的接收工作。在接收中应注意核对投标文件是否按招标文件的规定进行密封和标志,并做好接收时间的记录,未按时或提前送达的,招标人应当拒收。 6、组织评标委员会工作内容: (一)招标人于开标前(上午召开的评标会应提前18小时以上,下午召开的评标会应提前4小时以上5小时以内)在招投标监督管理机构的监督下,通过市建设工程交易中心计算机系统按规定随机抽取评委,并提供以下资料: 1、《建设局抽取评标评委申请表》; 2、代理银行代收专柜开具的以建设面积为计算基数的“一费制”收费项目的缴款凭据。(二)由建设局指定专人通知评委参加评标; (三)建设局负责将已抽取评委的详细资料及通知结果打印密封(密封套破损无效),分别交由招标人和招投标监督管理机构签收保存。 7、开标 工作内容 : (一)招标人介绍投标单位和招投标监督管理部门人员;(二)当众检验投标文件是否符合规定,按规定启封投标书;(三)报投标标价、工期、质量、主要材料用量以及需要特别说明的内容; (四)设有标底的公布标底; (五)招标人填写开标汇总表,并由投标人签字认可。(六)招投标监督管理机构进行监督管理 8、定标工作内容: 按照中华人民共和国建设部令[89]令《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》进行。招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。 9、核准招投标情况报告、中标通知书的签发及中标人的公示公告工作内容: 招标人应当自确定中标人之日起15日内,向招标投标监督管理机构提交招标投标情况的书面报告。在向招标投标监督管理机构提交招投标情况书面报告核准时,应提交下列资料: 1、由各收费单位确认的《建设管理收费认定表》; 2、由代理银行代收专柜开具的以中标价为计算基数的“一费制”收费项目的缴款凭据。房地产项目开发流程全过程(四) 10、签订工程承发包合同 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同;招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。订立书面合同后7日内,中标人应当将合同送管理机构备案。 招标条件: 1)勘察、设计招标,应当取得该项目的建设用地规划许可证,并办理建设用地手续和立项审批手续; 2)建设工程全过程监理招标,应当完成立项审批手续;建设工程施工阶段监理招标,应当完成勘察和设计工作; 3)施工招标,应当完成立项审批手续,建设资金已经落实,按规定应当实行建设监理的工程已签订建设监理合同; 4)材料、设备招标,应当完成设计工作,材料设备的技术性能已经确定,所需资金已经落实; 5)法律、法规、规章规定的其他条件。 公开招标工程应实行资格预审,邀请招标工程可实行资格预审,也可实行资格后审,但资格预审和资格后审不能同时进行。施工招标项目需要划分标段和确定工期的,招标人应当合理划分标段、确定工期,并在招标文件中载明。应积极推行总承包负责制,不得将一个单位工程主楼、附楼、分部工程分开招标,严禁招标人肢解工程或中标人将中标工程违法转包、分包,如分部工程专业性较强需要另行选择承包人的,必须进入有形建筑市场通过招标投标方式确定。任何为招标项目的前期准备或者监理工作提供设计、咨询服务的法人及其附属机构(单位),均不得参加该招标项目的投标。招标方式:开发建设工程招标投标可以采取公开招标、邀请招标和协商议标等几种方式: (1)公开招标 由招标单位通过报刊、广播、电视等转播媒介发布招标通告,公开请承包者参加投标竞争。凡具备规定条件的单位都可自愿参加投标。在众多的投标单位中选择报价合理、工期较短、信誉良好的承包商。这种公开招标方式,由于参加投标的单位较多,所以审查投标资格及其标书的工作量较大,招标费用开支较多。实行公开招标工程应实行投标人资格预审,当资格预审的潜在投标人过多时,由招标人通过随机方法从中选择投标人,且数量不得少于7家。公开招标一般适用于工程规模较大、技术复杂、报价水平不易掌握的大中型工程建设建设项目,以及采购数量多,金额大的物资设备、材料的供应。 (2)邀请招标 招标单位不公开发布招标通告,而是根据工程特点向经预先选择的承包商发出招标通知书或邀请函,然后根据各单位回函答复情况,确定投标对象,请他们参加招标项目的投标竞争。邀请参加投标单位的个数,世界各国都有规定,我省在有关规定中,明确要求不少于三家。邀请招标方式由于对邀请对象的技术、经验和信誉方面比较了解和信任,所以组织工作比较简单。不仅可以节省招标费用、缩短招标工作的周期,也可以提高投标中标率。邀请招标属于有限竞争性招标,这种招标方式限制了竞争范围,有可能失去优秀的投标者。实行邀请招标工程可实行投标人资格预审,也可以实行投标人资格后审。 (3)协商议标 由建设单位直接选择投标单位,就工程的工期和造价等条件,双方直接商谈中标条件和要求。参加议标的单位应不少于两家。议标适用于招标工作开展有困难的地区。工程规模不大、专业性较强或特殊要求多,面对造价要求并不十分苛刻的工程项目。双方在招标投标过程中费用支出最少,招标工作的周期也最短。议标缺乏竞争性,在造价上一般都偏高。招标投标基本程序 招标工作由开发公司主持,没有组织招标和编制标底能力的开发公司,可委托工程咨询公司等招标服务公司代理。但这类服务机构必须具备一定技术资质,具有法人地位,经招标投标管理部门审查批准的企事业单位。 (1)工作程序 审查招标单位的资格; 报批招标申请书; 编制招标文件,编制标底并送审,指定评标、定标方法; 发布招标公告或招标邀请书;审查投标单位资格; 分发招标文件及有关技术资料、图纸等,组织投标单位现场勘察和招标文件答疑; 编制和寄送投标文件; 开标,公开标底,审查投标书和保函; 评标、定标、决定中标单位;发出中标通知书,招标单位与中标单位签订承包合同。 招标申请书应当包括以下主要内容:项目名称、情况、概算;开发公司负责组织招标的人员的姓名、年龄、业务简历、职务、职称;资金来源及落实情况;图纸、场地等情况是否具备招标条件;招标方式。 (2)应注意的问题 工程建设招标投标必须编制完整的招标文件和投标标书。招标文件和投标标书一经发出,除另有规定外,一般不得变更。招标必须依据有关规定编制标底,并送政府主管招标投标的部门或其委托单位审查批准。编制标底人员的资格,须审核批准。此外,一个招标工程,只能编制一个标底。为了保证招标的公正性,应当以招标单位为主,约请有关部门及专家成立评标领导小组,进行评标、决标。对于大中型建设项目,招标单位还可以邀请经验丰富、有较高技术和经济评估水平的专家组成评标委员会,对各投标方案作出评价。在此基础上,推荐一、二个投标企业,供评标领导小组审定,确定中标单位。如果决标结果有损于国家利益时,政府主管招标投标的部门,有权予以否决。投标单位在提交投标标书的同时,必须提交由其开户银行出具的投标保证金证书。投标单位中标后,如果拒绝承担中标的工程任务,招标单位有权向为其出具保函的单位索取投标保证金。签订承发包合同时,必须严格履行标书的各项条件,不得修改和变更;双方应互换各自开户银行出具的履约保证金证书。保证金额在合同期满后应当退回。 招标单位和中标单位签订合同后毁约,对方有权持履约保证金证书向其担保银行索兑保证金。由于违约给对方造成的损失如超过履约保证金的,还应补偿履约保证金的不足部门。应提交的招标资料目录 1)招标代理合同及招标代理机构资质证书复印件(如有代理) 2)招标备案登记表 3)经批准的邀请招标报告(如系邀请招标) 4)招标公告或投标邀请书 5)投标报名名单(公开招标) 6)资格预审文件 7)资格预审评审报告 8)招标文件 9)购买招标文件登记表 10)答疑会纪要(或答疑资料)及签收回执 11)标底(工程预算书)及市建设工程项目造价咨询核准证(如有标底) 12)评委名单 13)招标人评委委托书: 14)开标会签到表 15)招标记录一览表 16)投标函及投标函附表 17)评委评分表 18)评分汇总表 19)评标报告 20)招标投标情况书面报告 21)中标通知书及中标公示证明 22)办理建管手续联系单 23)合同备案表 24)行政事业性收费、基金缴款通知书及收据 25)建设管理收费认定表(共2份) 26)安全和文明施工开工验收合格证 房地产项目开发流程全过程(五) 招标投标的管理 1)施工企业资质管理:筑施工企业可分为工程施工总承包企业,施工承包企业和专项分包企业三类。 按企业的建设业绩、人员素质、管理水平、资金数量、技术装备等,将工程总承包企业资质登记为为一、二级;施工承包企业资质登记分为一至四级。各资质登记标准及承包工程范围由建设部统一制定、发布。目前,施工企业资质登记标准按1989年建设部《施工企业资质等级标准》执行。企业资质等级实行分级审批。一级企业由建设部审批,二至四级根据隶属关系由国务院有关部门和省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批,经审查合格的企业由自治管理部门颁发《建筑业企业资质证书》 (1)施工企业资质的动态管理 企业资质动态管理是指由于情况变化,当构成及影响企业资质的条件已经高于或低于原定资质标准时,由资质管理部门对其资质等级或承包工程范围作相应调整的管理。动态管理通过资质年度检查和其它形式的监督检查进行。对企业资质的升级、降级实行公告制度。实行动态管理,主要是为了突出在市场竞争机制中内在素质和用户评价对其资质的决定作用。通过对企业的资质审查确定资质等级,由资质等级确定企业承接施工任务的范围与规模;通过对企业经营果冻及工作业绩的考核来重新评定资质等级。这种双向的动态的资质管理就是我国对施工企业进行行业管理的主要手段和发展方向。 (2)工程总承包企业的管理 随着加工管理体制改革的不断深入,出现了以实现工程项目总承包为宗旨的企业集团。这种对工程从立项到交付适用全过程承包的企业,称为工程项目总承包企业。为加强对工程项目总承包企业的资质管理,19924月建设部发布了《工程总承包企业资质管理暂行规定》。工程项目总承包企业资质分为三级。《暂行规定》从企业曾承担国总承包的工程数量、自有资金、人员素质、专业人员数量、企业承包总产值等方面规定了各资质等级须具备的具体条件。20037月,建设部出台文件,废止《工程总承包资格证书》,对从事工程总承包业务的企业不专门设立工程总承包资质。具有工程勘察、设计或施工总承包资质的企业可以在其资质等级许可的工程项目范围内开展工程总承包业务。但工程的施工应由具有相应施工承包资质的企业承担。工程建设项目组织实施方式目前有两种方式: 其一是工程总承包方式,即指从事工程总承包的企业(以下简称工程总承包企业)受业主委托,按照合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行(竣工验收)等实行全过程或若干阶段的承包。工程总承包企业按照合同约定对工程项目的质量、工期、造价等向业主负责。工程总承包企业可依法将所承包工程中的部分工作发包给具有相应资质的分包企业;分包企业按照分包合同的约定对总承包企业负责。工程总承包方式通行的做法有四种,即设计采购施工(EPC/交钥匙总承包、设计—施工总承包(D-B)、根据工程项目的不同规模、类型和业主要求,还可采用设计—采购总承包(E-P)、采购—施工总承包(P-C)等方式。 其二是工程项目管理方式,工程项目管理是指从事工程项目管理的企业受业主委托,按照合同约定,代表业主对工程项目的组织实施进行全过程或若干阶段的管理和服务。工程项目管理企业不直接与该工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同,但可以按合同约定,协助业主与工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同,并受业主委托监督合同的履行。工程项目管理有两种基本方式,即项目管理服务型或项目管理承包型,项目管理服务是指工程项目管理企业按照合同约定,在工程项目决策阶段,为业主编制可行性研究报告,进行可行性分析和项目策划;在工程项目实施阶段,为业主提供招标代理、设计管理、采购管理、施工管理和试运行(竣工验收)等服务,代表业主对工程项目进行质量、安全、进度、费用、合同、信息等管理和控制。工程项目管理企业一般应按照合同约定承担相应的管理责任。项目管理承包是指工程项目管理企业按照合同约定,除完成项目管理服务的全部工作内容外,还可以负责完成合同约定的工程初步设计(基础工程设计)等工作。对于需要完成工程初步设计(基础工程设计)工作的工程项目管理企业,应当具有相应的工程设计资质。项目管理承包企业一般应当按照合同约定承担一定的管理风险和经济责任。 2)工程建设管理: 工程建设阶段,指房地产开发项目从列入年度施工计划起,到项目施工全部完成,通过建设主管部门主持的综合验收,达到客户可以住用程序的过程。本阶段开发商要完成的主要报批手续有:在取得土地使用权后,向计委申请列入年度施工计划;同时,与“四源”供应单位签定供源协议,按规定支付有关费用。此后,向建委提出申请开工报告,填报建设开发审批表;到市招标投标管理办公室,办理招标批准手续,选择施工单位;到工程建设质量监督总站(站),办理质量监督注册手续;到建委申领建设工程开工证。项目竣工后,及时报请建设主管部门进行建设工程综合验收及建设工程规划验收。五、申办《施工许可证》 1、施工许可证申办范围:在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装,以及城镇市政基础设施工程的施工,建设单位在开工前应当依照本办法的规定,向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门(以下简称发证机关)申请领取施工许可证。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程,可以不申请办理施工许可证。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程,不再领取施工许可证。 2、施工许可证办理机构:建设局 3、施工许可证办理程序: 1)填写《建筑工程施工许可证申请表》,并领取《办理建筑工程施工许可证必备资料清单》。 2)提供以下必备资料:《建设工程用地许可证》;《建设工程规划许可证》;《拆迁许可证》或施工现场是否具备施工条件的证明;中标通知书及施工合同;施工图纸及技术资料;施工组织设计;监理合同或建设单位工程技术人员情况;质量、安全监督手续;资金保函或证明;施工许可申请表和办理建管手续联系单。 3)建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的,应当向发证机关申请延期;延期以两次为限,每次不超过三个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的,施工许可证自行作废。 4、办理施工许可证: 提交下列归档资料后领取施工许可证:(一)建设工程报建表; (二)建设单位资信证明(可用复印件); (三)立项批文、总体规划平面图、规划许可证(可用复印件); (四)施工图设计文件审查批准书; (五)建设工程试桩施工申报登记证(可用复印件);(六)招标申请表; (七)招标公告;(八)招标日程安排; (九)招标文件及评标办法; (十)投标申请书; (十一)投标单位资格预审文件(保存6个月);(十二)答疑会纪要; (十三)投标书; (十四)评委人员名单; (十五)开标记录表; (十六)评委评分表及评分汇总表;(十七)评标报告; (十八)中标公示证明;(十九)中标通知书; (二十)施工合同或监理合同; (二十一)合同备案表; (二十二)施工许可申请表或办理建管手续联系(二十三)市行政事业性收费、基金缴款通知书及收据;市建设管理收费认定表(共2份) (二十四)安全和文明施工开工验收合格证(可用复印件)三、工程建设阶段 工程建设阶段是将开发过程涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个特定的时空点上所从事的施工生产活动。施工阶段的工作包括: 1、施工用水电及通讯线路接通,保证施工需要; 2、施工场地平整,达到施工条件; 3、施工通道疏通,满足施工运输条件; 4、施工图纸及施工资料准备; 5、施工材料和施工设备的准备; 6、临时用地或临时占道手续办理; 7、施工许可批文及办理开工手续; 8、确定水准点与座标控制点,进行现场交验; 9、组织图纸会审、设计交底; 10、编制工程进度计划; 11、设计、施工、监理单位的协调; 四、项目销售阶段 一、领取《预售许可证》 商品房销售有商品房预售和现售两种方式。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。而商品房现售,则是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。商品房现售标准是指房屋已通过竣工验收或分期验收,并取得《房地产开发经营项目交付使用证》。商品房预售实行许可证制度。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售,应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料: 1、已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书; 2、有建设工程规划许可证和施工许可证; 3、按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。规定为多层建筑完成主体结构的全部;小高层建筑完成主体结构的三分之二;高层建筑完成主体结构的二分之一。 4、开发企业的《营业执照》和资质等级证书; 5、工程施工合同; 6、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容,并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。商品房现售实行现售备案证。现售备案证只用办一次,直到房子全部卖光,不必每年更换,当消费者看到该证是去年办理的,也可以照买不误。应当符合以下条件:(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件; (三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(四)已通过竣工验收; (五)拆迁安置已经落实; (六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;(七)物业管理方案已经落实。二、商品房销售及按揭办理 1、销售前期准备工作(可委托销售代理公司进行) 第一阶段:基础市场调研 地块环境与街区功能调研区域经济及政策调研 竞争项目及非竞争区域项目调查重点项目考察 市场需求抽样调研 重点客户(群体)市场调研 经济趋势分析 市场需求趋势分析 出具市场调研报告 物业的全面解析及定位项目SWOT分析 1)、竞争要素全面解读 2)、项目优势分析 3)、项目劣势分析 4)、项目机会利用 5)、市场威胁与困难点 项目竞争力评估 1)、地段价值与发展评估 2)、项目差异性支撑力评估 3)、消费者选择性标准评估 4)、项目综合竞争力评估 目标市场定位与消费者需求研究 目标市场定位 目标市场特征描述 目标消费者行为分析 消费个案描述置业顾问营销理念提升 营销核心理念提升 卖点体系设计与提升营销战略与主线策略 置业顾问营销攻击体系建立 现场攻击体系的建立 价格定位及策略 价格策略 价格定位定价预控及说明 付款方式建议 销售额动态测算 项目促销计划建议渠道促销建议 公关活动促销建议 客户促销建议 品牌促销建议 示范单位及环境的设计建议 置业顾问营销预算推广费用预计 营销费用预计 房地产项目开发流程全过程(六) 第二阶段:物业卖点与利益点转换分析品牌策略方向建议与定义 消费者心理感受定位 宣传攻势的确定 宣传途径的制定功能划分建议装修方向建议 样板房的功能划分定义 看房通道的布局建议 传播媒介的确定及具体媒介发布计划 项目标识(LOGO)设计中英文标准字设计标准色系 辅助色系 标准组合规范 特许组合 禁用组合 销售培训 销售管理策划销售队伍进驻 销售执行 第三阶段:推广主题的制定 1.推广口号的制定 2.整体包装风格的确定 3.主要街区路段包装风格及具体形式 4.现场气氛营造风格及具体形式 5.展示中心及示范环境具体装修风格建议 6.样板房具体装修风格建议 7.看楼通道装饰风格建议 名片、信纸、信封、传真纸、 文件袋 、请柬、工作卡、水杯、烟灰缸、垃圾桶 、 车体、工地围墙设计、工地广告牌设计、导示牌设计、条幅设计、路旗设计 、挂旗设计 、车体包装设计 、主要街区大型形象广告牌的设计、展板设计、售楼处导示招贴、喷绘画设计、看楼通道设计、户形形象说明设计、样板房导示卡、牌、标志等设计 、行车导示系统设计、售楼书 、售楼杂志、宣传折页、宣传海报、邮递单张 、 影视广告脚本创意第四阶段: 各销售期的广告具体创意、传播媒介的确定及具体媒介发布计划 展销会的配合 促销活动的配合其他外卖场的配合 广告效果测定与监控竞争对手监控 竞争者咨询报告 竞争者广告监控及具体分析 销售控制及月度目标制定 2、销售合同的签订。 3、按揭办理。 1)公积金贷款:贷款资格 贷款对象:在本地购买自住住房,同时在当地住房资金管理中心系统交存住房公积金的住房公积金交存人和汇交单位的离退休职工。贷款条件: 1、具有当地城镇常住户口或有效居留身份(如身份证、户口簿、军人证件、暂住证等); 2、具有稳定的职业和收入,有偿还贷款本息的能力; 3、具有购买住房的合同或有关证明文件; 4、提供住房资金管理中心同意的担保方式; 5、符合住房资金管理中心规定的其他条件。五、项目交房使用阶段 (一)媒介、电话告知客户 1、时间、地点,所交单位门牌; 2、清楚告知客户需要携带的手续,费用及费用清单; 3、物业使用说明书及保修说明书。(二)物业管理的准备 1、物业管理协议; 2、小区氛围的营造; 3、前期管理费用的收取。

陕西维谨律师事务所 田冲律师 18092153405

 


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