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房产证逾期办理的违约责任

发布日期:2018-01-08     浏览数:     分享到:

 

 

                                                                                                                                              ----- 陕西维谨律师事务所  田冲律师
  案例:白女士与某开发商签署商品房买卖合同购买开发商开发的总价为50万的商品房一套,双方约定了交房日期并约定开发商应当于交房后360天之内,将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,如因开发商的原因,买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的,开发商按照买受人已付购房款的0.3%支付违约金。房屋交付后三年多,开发商仍然没有如约办理房产证,白女士一纸诉状将开发商告上法庭,要求按照商品房买卖合同中约定的买受人逾期支付购房款的违约金承担方式(按照未付购房款日万分之一)计算开发商逾期办证的违约责任。一审法院认为双方签订的商品房买卖合同没有违反法律的强制性规定和禁止性规定应当有效,因为白女士没有举证证明未办理房产证给自己造成的实际损失,所以按照双方合同中约定的0.5%的违约金标准判决开发商支付白女士人民币2500元作为违约金,白女士不服,向中级人民法院提起上诉。
  房产律师分析:
  一、 合同中的违约金条款
  因为开发商的强势地位,这样一个卖方市场的情况下签订商品房买卖合同,买受人逾期支付购房款的违约责任与出卖人逾期交房、逾期办证的违约责任是严重不对等的,这就使得买受人在出卖人违约并给自己造成损失的情况下依据合同约定的内容主张违约金远远不能弥补实际造成的损失。
  二、 相关法律渊源
  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。,同时第十八条规定:由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据上述司法解释的规定可知,商品房买卖合同约定的违约金低于造成的损失时,权利人主张的,人民法院应当以违约造成的实际损失确定违约金数额,且在实际损失数额难以确定的情况下按照房屋买受人已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
  三、 一审法院判决适用法律有误、显失公平。
  首先,一审法院在查清被上诉人违约事实并且上诉人要求增加违约金的基础上,直接适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定,而忽略了第十八条之规定,要求被上诉人举证因不能如约办理房产证所造成的实际损失,在上诉人举证不能的情况下直接判决被上诉人支付人民币5000元作为违约金,其适用法律明显错误,对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》进行断章取义,得出了错误的结论、做出了错误的判决。
  其次,一审法院的判决明显不公。所谓举证责任,即一方当事人对自己的诉讼主张有提供证据证明的义务,否则其将承担因没有提供证据证明而导致败诉的风险。也就是说,举证不能并不必然导致败诉,所谓败诉风险就是一种潜在的可能性。根据举证责任的理论可知,法院在当事人举证不能且法院也没有查清事实的情况下才会将不利的败诉后果由应当举证的一方来承担。那么,上诉人在不具有专业的法律素养的情况下没有进行举证实际损失的数额,但是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条已经给出了损失计算依据的情况下,法院将这种举证不能的后果归责于上诉人,明显不公。
  综上,虽然开发商利用优势,提供格式条款签订商品房买卖合同,致使违约责任不对等,但是法律为买受人提供了公平解决争端的方式。积极地拿起法律武器进行维权才是抵制不良市场风气的利剑。
  

 

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