近些年，由于城市商品房售价持续上涨，大部分城镇居民选择在城市周边购买售价较低的农村房屋，那么对于此类房屋买卖的合同效力如何认定呢？

所谓农村房屋，是建造于集体所有的土地上的房屋，主要是指村民在审批的宅基地上自建的用于居住的房屋。

我国《土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”上述法律确立了“一户一处宅基地”原则，农村村民享有宅基地使用权及宅基地房屋所有。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。

2004年11月，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》又进一步规定，“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。我国《民法通则》第6条规定，“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”。

由此可见，农村房屋虽然可以买卖，但城镇居民却是排除在该合同适格主体之外的。根据国家政策，非本集体经济组织成员因购买农村宅基地或者房屋而与农民所订立的买卖合同应当认定无效。因此，售予城镇居民的农村房屋买卖合同无效。