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房屋买卖法律知识:你不得不了解的购房定金?
无论是购买商品房还是二手房,都会涉及到缴纳定金的问题。在房子看好后,通常开发商或者中介公司都不会让购房者交全款或者首付,而是先交一定数额的定金。而定金纠纷,也非常容易发生的。那么,法律对“定金”到底有哪些规定呢?下面我们就来谈一谈。
第一,我们需要了解购房时,什么是定金、订金、诚意金。
1、定金:《担保法》第 89 条规定,当事人可以约定一方向对方给付定金作为债务的担保。债务人履行债务后,定金应抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应双倍返还定金。同时,法律规定定金不得超过房屋价款的20%。定金不想买了,不能退。
2、订金:订金并非一个规范的法律概念,实际上它具有预付款的性质,是当事人的一种支付手段,并不具备担保性质。房屋交易中,如买家不履行合同义务,并不表示他丧失了请求返还订金的权利;反之,若发展商不履行义务亦不须双倍返还订金,但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。需要注意的是,往往很多公司在订金协议中约定,订金具有定金性质。实际上你交付的可能是定金。
3、诚意金:诚意金又叫意向金,法律上并没有诚意金一说,不是法律意义上的违约金、定金,在房屋交易中,多数由中介公司收取后,转交给卖方成为定金。不想买了,可以退。
第二,实践中,定金分为哪些种类或者说哪些情况。
1、立约定金。就是先交纳定金,双方约定在某年某月某日签订《购房合同》,若任何一方不签订合同,就要承担定金责任。购买商品房时,往往开发商在未取得预售许可的情况下,都是先收取购房定金,约定签约。需要注意的是:开发商在定金合同中往往没有告知购房者房屋的具体情况,误导购房者交纳定金后,很难退还。
2、成约定金。就是双方约定需要交纳定金后,《房屋买卖合同》才生效。没有交纳定金的,合同不生效。实践中,双方若没有交纳定金,但实际已经履行部分合同义务。合同也是有效的。当事人约定以交付定金作为主合同成立或者生效要件的,给付定金的一方未付定金,但主合同已经履行或履行主要部分的,不影响主合同成立或生效。
3、违约定金。这种情况最为常见。我们在签订合同是,买方向卖方交纳一定数额的定金,以保证合同履行。如果买方违约,将失去定金。卖方违约,将双方返还定金。
第三,定金与违约金能不能同时适用?
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定,定金条款与违约金条款不可同时适用,当事人只可择一而主张。在定金明显低时,建议不选择双倍返还定金,选择适用违约金条款。
第四,购房时,交纳定金应当注意哪些问题
购买房屋时,签订定金条款时,应当注意以下几个方面:
(1)定金条款并不具有强制性,它仅是指导性的,购房者可以依法自主决定是否订立定金条款;
(2)应当在定金条款中注明不履行合同的具体情况;
(3)虽然已订立了定金条款,但只有购房者在交付了定金后,合同才生效;
(4)要分清定金和预付款的区别,预付款就是预先支付,但预付款,不能适用定金的罚则。
(5)谨防有的开发商利用购房者缺乏相应的购房知识和经验,在某些条款内容上设下陷阱,故意让消费者违约。
(转自:法律兮)