一房数卖是指出卖人分别与两个以上的买受人签订买卖合同，将同一房屋出卖给两个以上不同的买受人，又称房屋的多重买卖。本案就是典型的一房数卖纠纷案件，主要涉及房屋所有权的变动模式、房屋预售合同登记备案的性质和效力，以及一房数卖中多个买受人的权利保护顺位问题。

      我国关于基于法律行为的物权变动的立法模式系原则上采债权形式主义，例外地采债权意思主义。原则上采债权形式主义的法律依据是民法通则第七十二条第二款规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”物权法第六条、第九条、第二十三条对动产物权与不动产物权因法律行为而变动作了原则性规定。例外地采债权意思主义主要表现在物权法对土地承包经营权、地役权等少数特定物权变动模式作的规定。

     在我国，房屋作为一种不动产，其物权变动模式为债权形式主义，即买卖双方既要订立有效的房屋买卖合同，又要去房产管理部门办理过户登记。

   债权形式主义模式下，房屋买卖合同的效力和房屋所有权的转移得以区分，既体现对当事人意思自治的尊重，又便利物权交易，还有效保障物权交易安全。同时，这也为一房数卖现象提供了广阔空间。在多个买受人均提出履行要求时，该如何处理？笔者现就实践中可能出现的情形加以分析。 

    出卖人已为一方买受人办理登记。此时，办理登记的一方买受人与出卖人的合同履行完毕，该买受人依登记现实地取得房屋所有权。此前签订的合同，有关买受人可向出卖人主张违约责任；此后签订的合同，系出卖人的无权处分行为，依无权处分的法律规定处理。

    房屋尚未办理产权登记。在这种情况下，多个就同一房屋订立的合同均为有效合同，各买受人均享有请求出卖人转移房屋所有权的债权。根据债权的平等性理论，出卖人享有选择合同相对人的自由。但是，这样一来有违公平、诚实信用原则，有损交易安全，因而这样的自由应加以必要的限制。

     对于一房数卖，房屋尚未办理产权登记时，优先履行受领房屋一方买受人的合同；均未受领的，优先履行先付款一方买受人的合同；均未受领且均未付款的，优先履行合同先订立一方买受人的合同。具体如下：

1.受领在先规则。即由最先从出卖人处受领标的物的买受人(房屋转移占有)取得标的物的所有权。主要原因在于：

其一，由于某一买受人已经合法占有房屋，享有占有权，此种占有权涉及物权关系，具有明显的公示与公信作用，能够产生对抗第三人的效力，应优先于一般债权。

其二，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。先行占有讼争房屋的买受人已开始承担合同标的物毁损、灭失的风险，不支持其合同履行要求不符合公平原则。

其三，某个买受人占有房屋之后，往往会对房屋进行装修改造，如果对此不予保护，而要求恢复原状，则会造成财产的浪费，有违公平原则。

2.付款在先规则。即由最先支付价款的买受人取得标的物的所有权。主要原因在于：其一，根据债权的平等性理论，出卖方享有任意履行的权利，如果某个买受人已经支付价款，则表明出卖人已作出选择；其二，已经全部或部分实际履行的合同应当优先于根本未履行的合同受到保护，符合公平原则，有利于提高交易效率。具体会有如下情形：

(1)有的已支付价款，有的未支付价款，则应当优先保护已支付价款的买受人；

(2)若数个买受人先后都已经支付了价款，则不应当考虑支付价款多少的因素，仍应当按照价款支付先后顺序确定所有权归属；

(3)若数个买受人同时支付价款，则应当参考其他标准确定所有权归属，如优先保护先请求交付的买受人。

3.合同订立在先规则。即数个买受人都没有交付或登记，也没有支付房款的情况下，应当由最先签订买卖合同的买受人取得房屋所有权。主要原因在于：一方面，相较而言，最先签订合同的人，最早与出卖人之间形成一种信赖关系，其有权信赖自己能够按照合同约定取得房屋，一般而言其为履行合同作出了更为充分的准备。另一方面，在通常情况下，出卖人一房数卖，是为了获得更高的价款，如果由后来的买受人取得房屋所有权，则无疑纵容出卖人的行为，而由最初签订合同的买受人取得房屋所有权，可以抑制出卖人获取暴利的企图和不诚信的行为。

此外，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第10条就一地多卖问题的规定就大体上采纳了上述规则。由于房屋和土地属于性质类似的不动产，所以笔者认为该司法解释的精神和原则也可以作为审理房屋纠纷案件的参考。