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  不可抗力免责类型简析

发布日期:2018-05-10     浏览数:     分享到:

  不可抗力免责类型简析
   -----地震导致法律纠纷解析 田冲
  《中华人民共和国防震减灾法》(以下简称《抗震减灾法》)已由中华人民共和国第十一届全国人民代表大会常务委员会第六次会议于20081227日修订通过,自200951日起施行。新修订的《抗震减灾法》对建设单位提出了新的要求,结合5.12地震对西安市建筑房地产行业的影响,本文拟就新修订的内容以及本市商品房买卖实践中的由于地震影响产生纠纷的法律关系做一简要分析:
  地震不仅仅是一场简单的自然灾害,从某种程度上来说,也是一种进步,是对国民敲响的警钟,增加了国民的危机意识。于是,因地震而影响到的房屋裂缝、迟延交房等纠纷纷纷涌现。
  一、典型的纠纷类型有二:
  1、一是开发商因地震影响,导致工期拖延以至于迟延交房;二是房屋交付后因地震导致房屋裂缝、毁损、灭失等。
  上述第一种情况下,由于买卖双方在《商品房买卖合同》中设置了不可抗力条款,开发商一般会主张迟延交房是因为不可抗力(地震)造成的施工不能或者工期延长,从而直接影响到了房屋的实际交付时间。商品房买卖实践中,只要施工工期跨越5.12地震期间,无论影响多大,只要迟延交房,开发商都会援引不可抗力来推卸责任,以至于买卖双方的矛盾激增。
  律师分析:不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。那么,地震是否可以构成不可抗力呢?构成不可抗力是否一概免责呢?
  实践中,《商品房买卖合同》的一方当事人主张援引不可抗力而免责,其就应当举证不可抗力发生的事实以及影响的范围、程度,从而相应的减少或者免除其责任。不能简单的一句:地震了,就可以无限量的免责。对于房屋买受人来说,出卖人首先要证明地震事实的存在(当然5.12成为了一个众所周知的客观事实,可以不用证明),其次要证明因为地震对其施工实际造成的影响,并且作为工程的发包方以及房屋的出卖人,自己在地震影响工程施工的情况采取了什么样的积极措施减少地震对工期带来的影响从而将损失降到最低(例如:地震后为了赶工期,增加施工队从而增加施工力量、协调各方以最大化的统筹资源使进度提前等等)。如果没有损失、影响的证据,且自己在这样的情况下依然没有采取任何的必要措施防止损失的扩大,当然应该承担因为迟延交房导致的违约责任和损害赔偿责任。如果房屋出卖人可以举证上述事实,作为房屋买受人可以据常理判断,是否能够接受开发商的免责理由或者在多大程度上接受其免责理由,从而双方在协商的基础上妥善的解决争议;如果协商不成,一方可以根据《商品房买卖合同》约定的争议解决条款申请仲裁或者提起诉讼裁决。
  2、上述第二种情况下,双方当然的会牵扯更大的利益纠纷。根据《防震减灾法》的相关规定以及其他相关法律、法规的规定,作为房地产开发企业应当对其开发建设的商品房意外灭失、毁损承担怎样的风险。
  房屋意外风险承担,是指因不可归责于合同双方当事人的事由,房屋在合同订立后,债权债务清结之前发生灭失的损失由谁来负责承担。房屋买卖过程中发生意外风险的责任负担按以下原则确定:
  (1)依房屋的权属确定意外风险责任。由于我们国家采用的是登记生效的不动产变动模式,也就是说在不动产过户登记以前,由出卖人承担,登记以后由买受人承担。但在商品房买卖法律关系中,对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用。所以,房屋毁损、灭失的风险,在交付前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担,但当事人另有约定的除外。
  (2)依过错确定意外风险责任。以房屋移转占有作为确定房地产买卖意外风险责任负担的界限,但因买受人的原因至使房屋不能按照约定的期限转移占有或移转登记的,其房屋意外风险责任的承担应当自约定之日起转移给买受人。在商品房买卖中,买受人接到出卖人的书面通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定的除外。
  (3)房屋的意外风险由买受人承担的,并不影响出卖人履行债务不符合约定,买受人要求其承担违约责任的权利。
  实践中,因为开发商的强势地位,往往导致对房屋意外风险转移不可能在《商品房买卖合同》中做出约定。这样,商品房买卖中的房屋交付会产生两个法律效力,一是自交付之日起房屋所产生的相关费用,如水、电费用,采暖及制冷费用,物业服务费用等由买受人承担;二是房屋意外损毁、灭失风险由此移转给买受人。那么我们有必要对房屋意外损毁、灭失的风险的承担做一探讨。
  所谓意外风险,通俗的说法就是指山洪暴发、泥石流、地震、台风等,由于这些非人为的不可抗拒的原因导致房屋的损毁及灭失,就是意外风险。我们这里只根据《防震减灾法》以及相关法律、法规的规定,就因地震导致的房屋意外灭失、损毁的风险承担做一简要分析。自房屋交付之日起,由买受人承担房屋因地震导致的损毁、灭失的风险。根据公平原则,还有一个补救条款来调节,就是房屋因地震导致损毁、灭失的风险由买受人承担的,并不影响出卖人履行债务不符合约定,买受人要求其承担违约责任的权利。例如:根据《房屋建筑工程抗震设防管理规定》、《城市抗震防灾规划管理规定》、《超限高层建筑工程抗震设防管理规定》等相关法律法规的规定,建设住宅应当符合抗震要求。《房屋建筑工程抗震设防管理规定》第七条规定:建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位,应当遵守有关房屋建筑工程抗震设防的法律、法规和工程建设强制性标准的规定,保证房屋建筑工程的抗震设防质量,依法承担相应责任。、第八条规定:城市房屋建筑工程的选址,应当符合城市总体规划中城市抗震防灾专业规划的要求;村庄、集镇建设的工程选址,应当符合村庄与集镇防灾专项规划和村庄与集镇建设规划中有关抗震防灾的要求。、《超限高层建筑工程抗震设防管理规定》第十五条规定:建设单位、施工单位、工程监理单位应当严格按照经抗震设防专项审查和施工图纸设计文件审查的勘察设计文件进行超限高层建筑工程的抗震设防和采取抗震设施。、第十六条规定:对国家现行规范要求设置建筑结构地震反应观测系统的超限高层建筑工程,建设单位应当按照规范要求设置地震反应观测系统。综上,如果开发商在建设房屋过程中没有按照相关的法律法规的要求进行抗震防灾设施的建设或者建设的设施不符合相关要求,那么即使房屋交付后,发生了诸如地震一样的客观事实(未超过设计的抗震防灾标准的,比如设计是抗八度设防,结果小小的轻微地震房屋就倒塌了)导致房屋损毁或者灭失,开发商也要承担责任。一方面,出卖人履行债务(交付房屋)不符合约定,应当承担违约责任,没有约定违约金或者其他的违约责任承担方式的应当按照买受人的实际损失为限计算违约金;另一方面,开发商提供的房屋不符合法律法规关于安全标准的要求,对买受人构成侵权,应当承担侵权造成的一切损失。违约责任和侵权责任竟合,买受人可以选择其中之一来向开发商进行主张。
  房屋到底是否符合安全标准呢?这就需要专业的鉴定机构进行鉴定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定:因房屋主体结构质量不合格,不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人买受人请求解除合同,和赔偿损失的,应予支持。、第十三条规定:因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。经鉴定房屋属于上述情况的,可以解除合同并要求赔偿。。《防震减灾法》新增加的内容正是吸收了上述相关法律法规的内容,将其上升到了法律的高度,使防震减灾真正 有法可依
  如果的确属于意外的损毁、灭失,当然由买受人自己来承担。房屋灭失,即不复存在,关键是房屋受到了不同程度的损毁的情况下,如何来确定该房屋是否成为了危房,是否可以再行居住,如果成为危房怎样来处理,能重建吗?《城市危险房屋管理规定》第九条规定:对被鉴定为危险房屋的,一般可以分为四中进行处理:(1)观察使用。适用于采取适当技术措施后,尚能够短期使用,但需继续观察的房屋;(2)处理使用。适用于采取适当技术措施后,可解除危险的房屋;(3)停止使用。适用于已无修缮价值,暂时不便拆除,又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋;(4)整体拆除。适用于整幢危险且已无修缮价值,需立即拆除的房屋。、第十八条规定:房屋所有人对经鉴定的危险房屋,必须按照鉴定机构的处理意见,及时加固或修缮处理,如房屋所有权人拒不按照处理建议修缮治理,或使用人有阻碍行为的,房地产行政主管部门有权指定有关部门代修,或采取其他强制措施。发生的费用由责任人承担。、第二十一条规定:经鉴定机构鉴定为危险房屋,并需要拆除重建时,有关部门应酌情给予政策优惠。
  综上,房屋是否存在质量问题或者设计上的缺陷不能居住或者是因为意外灾害导致损毁,会产生截然不同的法律后果。
  二、新修订的《抗震减灾法》中关于建设单位的新规定:
  新修订的《抗震减灾法》中关于建设单位以及相关主体的规定,其中包括进一步明确了建设单位的责任、增加了建设工程行政审批的程序性规定以及加大了违反防震减灾相关规定的处罚力度:
  第十九条规定:水库、油田、核电站等重大建设工程的建设单位,应当按照国务院有关规定,建设专用地震监测台网或者强震动监测设施,其建设资金和运行经费由建设单位承担。。第二十四条规定:新建、扩建、改建建设工程,应当避免对地震监测设施和地震观测环境造成危害。建设国家重点工程,确实无法避免对地震监测设施和地震观测环境造成危害的,建设单位应当按照县级以上地方人民政府负责管理地震工作的部门或者机构的要求,增建抗干扰设施;不能增建抗干扰设施的,应当新建地震监测设施。对地震观测环境保护范围内的建设工程项目,城乡规划主管部门在依法核发选址意见书时,应当征求负责管理地震工作的部门或者机构的意见;不需要核发选址意见书的,城乡规划主管部门在依法核发建设用地规划许可证或者乡村建设规划许可证时,应当征求负责管理地震工作的部门或者机构的意见。。第三十五条规定:新建、扩建、改建建设工程,应当达到抗震设防要求。重大建设工程和可能发生严重次生灾害的建设工程,应当按照国务院有关规定进行地震安全性评价,并按照经审定的地震安全性评价报告所确定的抗震设防要求进行抗震设防。建设工程的地震安全性评价单位应当按照国家有关标准进行地震安全性评价,并对地震安全性评价报告的质量负责。前款规定以外的建设工程,应当按照地震烈度区划图或者地震动参数区划图所确定的抗震设防要求进行抗震设防;对学校、医院等人员密集场所的建设工程,应当按照高于当地房屋建筑的抗震设防要求进行设计和施工,采取有效措施,增强抗震设防能力。。第三十八条规定:建设单位对建设工程的抗震设计、施工的全过程负责。设计单位应当按照抗震设防要求和工程建设强制性标准进行抗震设计,并对抗震设计的质量以及出具的施工图设计文件的准确性负责。施工单位应当按照施工图设计文件和工程建设强制性标准进行施工,并对施工质量负责。建设单位、施工单位应当选用符合施工图设计文件和国家有关标准规定的材料、构配件和设备。工程监理单位应当按照施工图设计文件和工程建设强制性标准实施监理,并对施工质量承担监理责任。
   地震影响对国民的风险意识提出了新的挑战,我们要积极地拿起法律武器,来捍卫自身的合法权益。

 

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