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二手房买卖中应当特别注意“中介机构法律风险”

发布日期:2018-01-30     浏览数:     分享到:

 

二手房买卖中应当特别注意“中介机构法律风险”

         -------陕西维谨律师事务所田冲律师[二手房买卖法律风险专题]

[二手房买卖法律风险专题]前言:二手房买卖中不但要关注房屋本身的法律风险,对房屋买卖合同进行法律把控,更应该对中介机构提供的中介服务特别关注其法律风险。

[二手房买卖法律风险专题]目前的二手房买卖市场现状是:房屋中介机构在提供二手房买卖中介法律服务过程中存在很多问题,无论是二手房屋出卖方还是购买方都应当特别警惕:

1、二手房买卖中介交易的法律监管并不完善,导致中介机构混乱中介行为的背后缺少法律制约;

2、二手房中介机构的从业人员普遍业务素质及法律基础不过硬,流动性较大,这就意味着责任心及配合性严重不足;

3、二手房中介机构的从业要求制约不多,市场准入门槛过低,小中介机构满天飞,没有足够的履约能力。上述导致的结果就是,一旦发生客户索赔,中介机构一则推诿、二则没有足够的赔偿保障,很难对交易过程中己方提供的服务承担责任,尤其是在二手房买卖过程中。

[二手房买卖法律风险专题]鉴于上述情况,笔者就实践中二手房买卖中介机构提供服务过程中可能存在的法律风险简述如下:

[二手房买卖法律风险专题]一、二手房中介机构提供中介服务的内容与客户的理解往往存在巨大偏差,导致发生纠纷。

1、更多的中介机构在《中介委托代理合同》中都会注明,其完成中介服务的时间点级标准为:二手房买卖双方签订正式的《房屋买卖合同》。换句话说,只要二手房买卖合同签订了,中介机构的任务就完成了,至于交易能否顺利进行或者能否最终成交、履行合同完毕,在法律层面上来讲,与中介机构无关,也不会承担任何的履约不能的违约责任。而作为二手房买卖双方来说,普遍都会认为:找了中介、交了中介费,二手房买卖的全部事宜,包括收取定金、签订合同、核档、网上备案、银行按揭以及过户、交付房屋等事宜都属于中介机构提供服务的范围。这样的心理偏差及事实差距不可谓不大。

2、即使中介结构为了照顾二手房买卖双方的情绪,同意全流程配合服务,也会敲定其中介费用的计取标准,即二手房买卖双方签订《二手房买卖合同》

时就应当向中介机构支付中介费,无非是可以约定一个迟延付款的期限而已;再者就是后续的核档、办理按揭、过户交房等事项中介提供免费配合或者协助。

这样一来,即使后续事宜办理出现问题,中介机构概以“我的义务已经完成,后面都是免费协助,不承担办理不能的违约责任”为由予以推诿,更甚者,无论买卖房双方交易如何,该交中介费还得缴纳。[二手房买卖法律风险专题]

[二手房买卖法律风险专题]二、大多数中介机构都不能完全履行代理人的职能,传递信息不注重委托手续或凭证。实践中,发生中介机构代二手房交易的出卖方收取定金、收取房款却没有正式的委托手续、核对信息、传递二手房买卖双方的意见、意思表示却不留痕迹等等事宜比比皆是。看似不经意的行为,却给需要维权的一方在事后造成了重大的法律障碍。

[二手房买卖法律风险专题]三、实践中,因小产权房、建审手续不全或暂时不能上市交易的房子大量存在,中介机构在提供中介行为时往往为了房屋的成交,并未给二手房买卖双方示明房屋性质、能否过户、不能交易时的法律性质判定(合同是否无效)等事宜,导致其收取中介费后对交易不能的情况不管不问,纠纷频起。中介结构的上述行为,法律评价尚且缺陷,至少没有尽到如实披露、告知的义务;那么,道德义务何在?诚信何在?

[二手房买卖法律风险专题]综上,有中介机构参与的二手房买卖事宜中,除了二手房买卖本身的法律风险,尤其应当关注二手房买卖中介机构人为造成的非房屋的法律风险。

以下无正文。

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