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房地产项目联建(合作开发)过程中分配利润时的税务风险考量

发布日期:2018-01-26     浏览数:     分享到:

 

 

                            ------陕西维谨律师事务所田冲律师【合作开发税务风险专题

合作开发税务风险专题】前言:合作开发房地产过程中因涉及资金量大、主体的变更与适格性障碍,加之各种各样的商业目的,以及层出不穷的操作模式,导致较之单一主体开发房地产项目之税收风险激增。

合作开发中进行项目最终决算时的税务风险相对比较明了;本文关注的重点是合作开发未达到决算条件情况下出现的“提前分配项目利润”、“临时支取项目款项”、“项目出现重大障碍时的合意分配”等情况,税务风险如何规避的问题。

合作开发房地产项目涉及的主要税种为土地增值税、增值税、企业所得税等,而税务风险亦应当主要来自于上述税种。以下简析之:

税务风险一、合作开发非正常阶段中关于“增值税及土地增值税”的税务风险【合作开发税务风险专题】。

增值税及土地增值税分别以“营业额”及单一宗地土地的增值额为计税依据,项目部独立核算完全满足准确计税的目标;如项目部运营期间发生其他不可预估之税务风险,因合作开发汇总之建审主体财报而对上述增值税、土地增值税税额产生影响(包括罚款、补交、针对建审主体的其他税务处罚及面临的协调风险),则应当由项目部承担因此发生的一切费用;在合作开发项目进行初步决算及最终决算时,上述风险所对应的费用应当予以预留,具体应当预留额度各方进行协商(可以以初步估算的数额为准进行预留),直接从取得利润方当期分红中予以扣除,以降低上述税务风险。

 

税务风险二、关于合作开发项目部运营对建审主体企业所得税产生影响的税务风险及测算预留【合作开发税务风险专题】。

因合作开发项目部财报会以汇总项目建审主体财报的方式进行纳税申报,则因合作开发项目部当期营业额、项目部成本列支、建审主体其他项目的营收及成本列支所对应的纳税周期不同,汇总申报纳税会对建审主体之企业所得税的缴纳产生影响,同时因房地产行业按照预缴税款、决算多退少补的纳税原则,可能存在罚款、补交、其他税务处罚及面临的协调风险,故,则应当由合作开发项目部承担因此发生的一切费用;在合作开发项目进行初步决算及最终决算时,上述风险所对应的费用应当予以预留,具体应当预留额度各方进行协商(可以以初步估算的数额为准进行预留),直接从取得利润方当期分红中予以扣除,以降低上述税务风险。

税务风险三、关于出资方取得项目分红对建审主体方税负、财务补漏等产生影响的测算预留【合作开发税务风险专题】。

因出资方之分配红利并未按照建审主体方企业法人之股东分红方式进行,故,在出资方分得当期红利后建审主体方需针对该部分费用支出进行财务处理,以期合理规划。因此产生的费用应当由出资方予以承担,在项目进行初步决算及最终决算时,上述风险所对应的费用应当予以预留,具体应当预留额度各方进行协商(可以以初步估算的数额为准进行预留),直接从取得利润方当期分红中予以扣除,以降低上述税务风险。

税务风险四、在合作开发双方进行项目最终决算完成后一定期限后,双方进行项目部税费、成本的总体测算,本文中涉及中涉及的预留部分与实际支出部分相互找差、多退少补,以期最大化的降低税收风险【合作开发税务风险专题】。

综上,合作开发房地产是一项非常复杂的工程,合作方应当尤为关注税收风险,以期在利润最大化的前提下把控税务风险。【合作开发税务风险专题

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