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律师提供法律顾问服务的特殊性

发布日期:2018-01-23     浏览数:     分享到:

 

 

          ----陕西维谨律师事务所  田冲律师

一位好的企业法律顾问,提供的不仅仅是法律服务,更是以法律评判为基础的综合性解决方案。好的法律顾问不能以事无巨细的关注为终极目标,更应该从风险的源头去进行战略性把控。战略性律服务的着眼点不仅仅在于为企业减少损失,更在于最大限度地为企业达成商业目的、创利营收。

作为一个以建筑房地产为执业方向的律师,以房企为例,谈谈我对房企提供法律顾问服务的一些经验。

一、土地(在建工程)收购阶段一般法律顾问的经验缺失:

即使公司有专职法务(法律顾问)长期任职,也可能存在对土地交易、项目并购及建设工程等环节的法律服务经验缺失(甚至从没有参与任何土地并购、建设工程相关的诉讼;即使参与了也是类型单一,这是由单一企业的开发周期与法务的专职性所决定的)。(土地交易类型的复杂性及操作经验的不足,导致后期成本及法律风险的不可控。公司土地交易难道还要再停留在他卖我买的初级阶段吗?)

1、由于对土地交易全程操作经验不足,导致后期成本增加,法律风险增大。

2、净地不足,并购土地类型多样、情况复杂,考虑不周损失惨重,隐性风险,防不胜防。

3、土地收购、项目并购(包括净地、在建工程、联合开发等)交易模式设计不合理,导致重大利益损失及其他法律风险。是选择联合开发?项目并购还是资产并购?亦或设置法律防火墙?优劣何在?不仅仅涉及法律风险,更重要的是成本风险。(没有好的土地收购模式的设计,对后续项目开发来说就是“先天不足”,法律顾问要懂得进行调节

4、土地并购(包括净地、在建工程、联合开发等)中如何设计法律尽职调查内容与模式才能有效把控风险?(一个好的房地产项目,始于一个好的土地收购(包括在建项目))。

二、在工程建设阶段,一般的法律顾问经验缺失主要表现在以下几点:

1、建筑工程施工专业性较强,公司法务很少涉及,施工现场管理亦不参与,更没有大量的施工纠纷类诉讼经验,导致全程风险把控缺失。

2、房地产公司法律人员被动参与施工管理,导致不能全面分析法律风险,导致不可控的法律纠纷增加,甚至涉诉。(没有施工环节的有效法律监管,就没有胜诉的建设施工纠纷案件。

3、施工现场情况错综复杂,尤其是签证、索赔等证据保留,法务人员介入的滞后性导致隐形利益的损失。(隐蔽工程的施工决定了整体的工程质量,同理,隐蔽的法律风险决定着最终的工程结算。法律顾问应当重点关注,并提高这方面的专业知识和实务经验

4、施工只是房地产全程开发的一个环节,如何将该环节与其他价值链进行有效契合,才能从战略上全程把控风险。(站在法律风险防控的层面,法律顾问应当将施工环节与其他开发流程进行有效衔接。

三、房地产全程开发阶段,法律顾问应当在以下风险点进行特别把控:

1、房地产开发全价值链法律风险把控最重要的工作就是将各个环节之间法律价值点进行有效衔接,例如:在土地交易领域、建设工程领域即全面考虑销售、物业管理财务成本等法律风险,做到全面协调、重点设计、战略把控。(房产开发各个环节未能进行有效衔接,造成了巨大的资源浪费和利益损失,谁来替房企买单?

2、如何设计《商品房买卖合同》架构内容,才能跟前提的土地交易、建设施工以及后续的物业服务、商业运营管理进行有效衔接?(《商品房买卖合同》既是房产销售的重中之重,又是房企展示的门脸,公司的“合同”真的合格吗?法律顾问在该期间的最重要工作是起草完善的合同

3、如何在现有公司运营架构的基础上,设计与全程项目开发相匹配的职能架构、配合机制(包括会审机制、会签机制)?(公司的内部运营结构与资本回收速度息息相关,您的公司架构与之匹配吗?法律顾问应当重点予以关注。

4、销售环节可能涉及的纠纷各种各样,以开发企业为被告的诉讼频仍,然作为前期(针对诉讼或者纠纷未发生之前)风险防范,着眼于具体个案诉讼(认购纠纷、迟延交付纠纷、迟延办证纠纷、质量瑕疵纠纷、质保纠纷、断供纠纷等)未免老虎吃天无法下抓;作为法律顾问,战略性的风险评估与规划才是重点,这就涉及房企如何在商业目的与法律风险两方面进行有效取舍?如何进行有效规划?(如何有效应对群体性事件,是积极的集团诉讼还是被动的不知所措,法律顾问应当具有针对性

5、作为法律顾问,在商品房的签约、交付环节,如何协助出卖人应对来自于买受人对《商品房买卖合同》的内容、买卖流程、交付标准、交付流程以及物业服务领域的各种异议、质疑、不满与刁难?

6、作为法律顾问,如何协助开发企业、物业服务企业应对来自于商品房买受人、业主发起的群体性事件(群体纠纷甚至于集团诉讼)?如何以事实为基础、以法律为准绳出具综合性解决方案?

四、在物业服务法律顾问应当重点把握以下内容:

1、经常被业主无理取闹,弄的焦头烂额,如何和业主有效沟通和采取正确的应对措施、解决机制,才能避免纠纷旷日持久?(法律顾问不是缺乏法律知识,而是缺乏综合性解决方案)

2、如何站在法律层面有效应对业主发起的针对于物业公司的群体性事件?如何设计有针对性的综合解决方案?这才是法律顾问工作重中之重。

3、作为微利服务的物业企业,会想方设法的提高盈利能力。如何在现有模式下提高盈利能力?设计相匹配的法律保障模式及法律处置机制尤为重要。

4、如何应对因业主原因引起的侵权事件?评判物业服务企业是否承担法律责任以及设置有效的法律应对及处理应急机制才是关键。

总之一点,法律顾问的总体工作是围绕公司的风险点在设计制度、模式,而非被动的应诉。建设性的综合性意见才是法律顾问生存之道。

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