-------陕西维谨律师事务所  田冲律师
　　房地产作为国民经济支柱产业的地位毋庸置疑，高投入、高产出、高利润伴随着是高风险，房地产业大起大落的背后固然有着很多的政策、市场因素，但法律风险也绝不可忽视！随着市场机制的进一步完善，房地产各个中介服务行业的分工细化，从前期的可行性研究论证、市场前景预测、升值潜力分析再到产业政策走向等一些列的深度分析与把握，从而把投资决策的风险降到最低。但是法律风险的防范意识还明显不够甚至很多企业的法律风险防范无从谈起，正是由于淡漠甚至欠缺这种意识才使得一些开发商面临种种风险以至于纠纷不断。
　　各个环节的各种各样的纠纷不仅仅使开发商浪费大量的人力、物力、财力，运作中出现停滞不畅甚至资金周期拉长等情况，更大程度上对开发商的商业信誉也产生了巨大的影响，同时对房地产市场的发展也是一种阻碍。
　　一、房地产开发企业法律风险特点 
　　房地产开发的法律风险主要是指在房地产开发中，由于房地产开发企业相关行为与现行法律、法规相抵触或行为不规范，而使自身遭受不利益的可能性。这种法律风险具有以下特点： 
　　1、多样性与复杂性 
　　目前房地产开发过程中的纠纷可谓多种多样，最常见的有土地使用权的取得、转让纠纷、拆迁安置纠纷、抵押贷款纠纷、参建、联建纠纷、开发项目的招标、投标、发包、承包、分包纠纷、开发项目的建设纠纷、商品房销售（预售）纠纷、租赁纠纷、项目策划、推广、代理销售纠纷、物业服务管理纠纷等等。这些纠纷在发生之前都是一种潜存的法律风险。可以说，房地产作为一种特殊的商品，在其“生产、销售以及流通”过程中比任何一种商品所产生的法律关系都要多，其法律风险也必然呈现多种多样的特点；再者，房地产业风险的多样性决定了风险发生的叠加性、复杂性，纠纷同时发生于好几个环节之中，多种法律关系错综复杂，增加了解决纠纷的难度，使其更加的复杂化。
　　2、法律主体的关联性决定了风险的关联性 
　　在房地产开发过程中，既有着平等民事主体之间的横向民事法律关系，又有着自上而下监管与被监管的纵向的行政法律关系，这两种法律关系主体的作为与不作为都可能给向对方造成法律上的风险。房地产开发企业与房地产上级主管部门、勘察、设计、规划、公用事业部门、建筑施工企业、材料、设备供应商、房屋买受人之间都会因彼此的行为不当而引发纠纷，甚至行为人本身的商业风险有时也会转化为合同相对方或者行为相对人的法律风险。如开发商没有按照规划开发建设，房屋买受人起诉规划局要求履行法定职责拆除违规的房屋，等等案例数不胜数。
　　3、风险存在的长期性
　　房地产开发的周期要长得多，少则一两年，多则五、六年，有些大型基础项目甚至长达数十年。在这漫长的开发过程中，各种法律风险是始终与开发商相伴的。即使作为特殊商品制造完毕，即房屋交付使用后其法律风险也并未完全消除，伴随而来的房屋质量保修也比一般商品为长，而且作为房地产开发后续行为的物业管理，其所构成的新的法律关系以及由此产生的法律风险也将长期存在。 
　　二、建立房地产开发项目的全程法律服务机制是防范法律风险的最有效方法。 
　　1、全程法律服务机制的概念。 
　　所谓全程法律服务机制是指在一个房地产项目的开发全过程中，建立以专业律师为中心的，对所涉及的全部或约定部分的法律事务分工负责的机制。 
　　2、建立全程法律服务机制首先应提高企业经营决策者以及执行者的法律意识。 
　　从以上房地产开发法律风险的特点可以看出，房地产开发中所涉及的法律关系异常复杂，程序也极为繁琐，一旦发生纠纷也将是相当棘手。因此，“一人兴则邦兴”的人治模式不足以保障这种风险的防范，市场经济就是法治经济，全程法律服务机制的建立，是一项异常复杂的系统工程，它即有赖于高水平专业律师的优质服务，也有赖于完善的、符合法律要求的操作运行规范，同时也更取决于房地产企业决策者、执行者自身的法律意识。这种法律意识不要求他们一定要熟悉房地产方面的法律条文，而表现在他们能够认识到预防法律风险的重要性，知道哪些属于法律问题，能够同专业律师进行密切而有效的合作，而那些把律师当作消防队员，只有发生了纠纷、打起官司才急急忙忙请律师来救火是远远不能满足法律风险防范的机制要求的。 
　　3、全程法律服务的内容 
　　全过程法律服务一般涵盖这样一些过程：项目立项过程、土地使用权取得过程、投资贷款过程、拆迁过程、联建参建过程、招标投标过程、工程建设的承包、分包过程、工程的竣工验收过程，房地产预售、销售、租赁过程、物业管理过程等。 
　　在上述这些过程中律师的基本服务内容包括： 
　　（1）参与项目立项的前期法律文件的准备和起草，为项目建设的合法性打下基础； 
　　（2）代为向有关政府管理部门申领有关的批准文件、许可证； 
　　（3）完善联建、参建或合资、合作合同、章程； 
　　（4）代办金融贷款抵押手续； 
　　（5）参与工程建设的前期动迁及市政配套合同的完善修改； 
　　（6）参与工程建设招标标书的制定、参与审查投标文件并为评标、决标提供法律意见； 
　　（7）代表建设方与工程承包方洽谈、草拟、修改工程承包合同使之达到可正式签约条件； 
　　（8）代为办理工程承包合同或工程分包合同的公证或见证； 
　　（9）代为审查承包方提出的工程分包单位的资质、信誉及队伍素质的履约能力，审查确定工程分包合同； 
　　（10）督促、检查发包方履行工程承包合同的资料积累、保管工作； 
　　（11）协助审查工程质量验收资料，协助处理因工程质量引起的争议； 
　　（12）协助办理楼宇的内外销批准手续； 
　　（13）协助办理购房银行按揭手续，起草与此有关的法律文件； 
　　（14）代理开发商向购房业主出具工程进度、质量等符合预（销）售条件的法律意见书； 
　　（15）代为监管预售楼宇价款； 
　　（16）代办楼宇预（销）售公证； 
　　（17）代为向房产管理部门办理产权过户登记手续； 
　　（18）对售楼广告的真实性、合法性进行审查，并可出具法律意见书。 
　　4、律师全过程法律服务的方式。 
　　房地产企业最常见的法律风险来自合同、来自合同的不完备、不严密、不规范。因此律师参与全过程法律服务，其工作重心就是完善合同，通过制定严密的合同条款，预先避免法律上的疏漏和失误，使开发商不打或少打官司，即使打官司，也能依据严密有效的合同打赢官司，避免损失。律师全程法律服务的方式主要有： 
　　（1）法律顾问团会审制； 
　　（2）派遣常驻律师； 
　　（3）主办律师负责制。 
　　无论实行以上哪种方式，都必须做到专人负责、整编机构、建立制度三落实。从合同的谈判、起草、签约以及执行、监督都必须有专人管理。每一份合同正式签署前必须经过工程、预算、财务、法律负责人的审查会签、并要登记备案。一些重要的合同，企业的负责人只有看到上述部门负责人的签字认可，才能正式签署。有人开玩笑说一些房地产老板常常是闭着眼睛签同的，只要他看到有上述人员的签字认可，他甚至不看合同内容就签字。这样一种分工负责、层层把关、相互制约的运行机制，对于有效地预防法律风险至关重要。 
　　5、全过程法律服务对律师的要求 
　　房地产业是一项专业性极强的产业，与此相关的法律、法规、政策也异常复杂，而且房地产项目规模大、周期长，因此，不懂专业、或仅靠一两名诉讼律师是难以胜任全程法律服务工作的。一般来说，为房地产项目提供法律服务的律师必须符合如下标准： 
　　（1）熟知房地产和建筑工程的有关法律、法规、地方立法和国家政策，并能运用自如。同时要了解房地产法的立法趋势； 
　　（2）能够为房地产企业的合同管理提供建设性建议； 
　　（3）律师事务所有一定规模、并且有良好的整体素质，能够提供完整的配套服务，并可承担一定的执业风险。 
　　律师完成上述工作的主要目的就是防止、推迟甚至避免诉讼的发生以最大化的规避风险。房地产企业运作中的各个环节都需要律师的全面参与，只有这样才能有效的防患于未然。
　　　　                                         田冲律师联系电话：18092153402